หุ้นบางตัวถูกเทขายหนักเกินไปจากประเด็นมาตรการของ ธปท. ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลง 4-24% หลังจากที่ปรากฎข่าวว่าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะออกเกณฑ์ LTV ใหม่ ซึ่งก่อให้เกิดความกังวลว่าผลประกอบการใน FY19F จะต่ำกว่าที่เราคาดไว้ เรายอมรับว่าในขณะนี้ยังยากที่จะประเมินผลกระทบที่จะเกิดกับผลประกอบการปีหน้าเนื่องจากข้อมูลที่มียังจำกัด แต่เราเชื่อว่าตลาดตอบรับข่าวนี้แรงไปกับหุ้นในกลุ่มส่วนใหญ่ ซึ่งจากการวิเคราะห์ของเรา ตลาดมองว่าประมาณการกำไรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้าจะมี downside 10-30% ดังนั้น เราจึงเชื่อว่าที่ระดับนี้ราคาหุ้นมี downside อีกไม่มากแล้ว และเรามองว่าตลาด overreact กับหุ้นบางตัวอย่างเช่น ANAN, AP และ SPALI
ความเห็นของ ธปท. น่าจะช่วยคลายความกังวลเรื่องอุปทานล้นตลาดไปได้ ตลาดเป็นกังวลกับเรื่องอุปทานล้นตลาดในกลุ่มคอนโดมิเนียมมาสองสามปีแล้ว จากการที่มีสต็อกขายไม่ออกเพิ่มขึ้นจนสูงกว่าเมื่อปี 1997 แล้วในแง่จำนวนยูนิต เราเห็นด้วยว่าควรติดตามตัวเลขนี้อย่างใกล้ชิด แต่เราไม่คิดว่าตัวเลขนี้เพียงพอที่จะสรุปว่าเราอยู่ในภาวะอุปทานล้นตลาด เราเชื่อว่าน่าจะเปรียบเทียบสต็อกที่ค้างอยู่ในแง่พื้นที่รอการขายมากกว่าจำนวนยูนิต เนื่องจากขนาดยูนิตที่เล็กที่สุดของคอนโดมิเนียมในปี 1997 อยู่ที่ 50-60 ตรม. ในขณะที่ในปัจจุบันอยู่ที่ 22-25 ตรม. ทั้งนี้ จากปาฐกถาของธปท. ในการทำประชาพิจารณ์มาตรการ LTV ใหม่ ธปท. บอกว่ายังไม่เห็นฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย นอกจากนี้ เรายังพบว่าสต็อกค้างใน 1H18 เริ่มลดลง และอัตรา take-up rate ของทุกกลุ่มทรงตัว
ผลประกอบการของ ANAN ใน 3Q18F จะเติบโตแข็งแกร่งที่สุดทั้ง qoq และ yoy เราคาดว่ากำไรสุทธิใน 3Q18F ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แปดแห่งที่เราดูแลอยู่จะอยู่ที่ 8.8 พันล้านบาท ลดลง 12.5% qoq และ 3.7% yoy ซึ่งกำไรที่ลดลงทั้ง qoq และ yoy น่าจะมาจากการที่บริษัทไม่มีกำไรพิเศษในไตรมาสนี้ แต่หากไม่รวมรายการพิเศษ กำไรจากธุรกิจหลักจะเพิ่มขึ้น 1% qoq และ 14.3% yoy เราคาดว่ากำไรของ ANAN จะเติบโตแข็งแกร่งที่สุดในกลุ่มทั้ง qoq และ yoy ใน 3Q18F โดยคาดว่าจะโตถึง 54.5% qoq และ 540% yoy เป็น 903 ล้านบาท จากอัตรากำไรที่แข็งแกร่งของโครงการ JV และโครงการคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งซึ่งเริ่มโอนได้ก่อนกำหนด
ให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มนี้ที่ OVERWEIGHT โดยเลือก ANAN และ SPALI เป็นหุ้นเด่นในกลุ่ม เราคาดว่าภาวะตลาดน่าจะยังอยู่ในเชิงลบ และเป็นปัจจัยที่จำกัดการปรับขึ้นของราคาหุ้น แต่อย่างไรก็ตาม เราเชื่อว่าราคาหุ้นน่าจะตอบรับข่าวนี้เกินกว่าเหตุไป โดยเราคาดว่าน่าจะเห็นการผ่อนผันเกณฑ์ในเรื่องนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งวันที่เกณฑ์ใหม่จะมีผลบังคับใช้ ซึ่งเราคาดว่าเกณฑ์ใหม่นี้ไม่น่าจะมีผลย้อนหลังกับผู้ที่ซื้อก่อนวันที่เกณฑ์ใหม่มีผลบังคับใช้ ทั้งนี้ เรายังคงเลือก ANAN และ SPALI เป็นหุ้นเด่นในกลุ่ม
คอลัมน์กรุงศรีทอล์ก
โดย บล.กรุงศรี
www.mitihoon.com
