เกณฑ์ LTV (Loan to Value) ใหม่ทำให้เราปรับลดประมาณการกำไรของทั้งกลุ่มลง เนื่องจากตลาดเป็นห่วงว่าเกณฑ์ LTV ใหม่จะกระทบกับผลประกอบการของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะกระทบกับสามรายการหลักด้วยกัน ได้แก่ รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์, อัตรากำไรขั้นต้น (GPM) และค่าใช้จ่าย SG&A โดยทางหลักทรัพย์กรุงศรีคาดว่าผู้ประกอบการทุกรายจะอัดโปรโมชั่นเพื่อระบายสต็อกที่สร้างเสร็จแล้วออกไปใน 1Q19 ซึ่งจะทำให้ GPM ลดลง และค่าใช้จ่าย SG&A เพิ่มขึ้น ดังนั้น เราจึงคาดว่ายอด presales และกำไรใน 1Q19 น่าจะแข็งแกร่ง
อย่างไรก็ตาม เราคาดว่า Presales ใน 2Q-4Q19 จะลดลงเนื่องจากถึงตอนนั้น เกณฑ์ LTV ใหม่จะมีผลบังคับใช้แล้วซึ่งจะกระทบกับรายได้ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย ประมาณ 20% ของสัญญาจดจำนองใน 1H18 เป็นสัญญาที่สองและสาม ซึ่งทำให้เราปรับลดประมาณการกำไรปี FY19F สำหรับผู้ประกอบการทุกรายลง 8-23% และเราคาดว่ากำไรของกลุ่มจะลดลง 5.6% ในปีหน้า ในขณะที่คาดว่ากำไรของบริษัทใน SET จะเพิ่มขึ้น 7.6% ในปี FY19F backlog เมื่อปลาย 3Q18 ที่รอรับรู้รายได้คิดเป็น 36% ของรายได้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่เราประมาณการณ์ไว้
ขณะเดียวกันเราไม่ห่วงการขึ้นดอกเบี้ย แต่ห่วงอุปสงค์จากต่างชาติมากกว่า การชะลอตัวของเศรษฐกิจจีนทำให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับอุปสงค์ต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย เราไม่คิดว่าอัตราการทิ้งจองจะสูงสำหรับยูนิตที่ผู้ซื้อผ่อนดาวน์มาแล้ว 20-30% แต่อย่างไรก็ตาม เราคาดว่าอุปสงค์ในอนาคตมีความเป็นไปได้ที่จะถูกกระทบ โดย ANAN มีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติสูง (28% ของยอด presales ใน 9M18) เช่นเดียวกับ ORI (25%)
ในขณะที่ผู้ประกอบการรายอื่นๆ มีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติแค่ไม่ถึง 10% ซึ่งจากการที่เราได้คุยกับผู้ประกอบการทั้งสองรายก็พบว่า presales ของลูกค้าต่างชาติยังทรงตัวในเดือนตุลาคม-พฤศจิกายน 2018 เมื่อเทียบกับงวด 9M18 ซึ่งเรายังคอยติดตามประเด็นนี้อย่างใกล้ชิดต่อไป เราเชื่อว่าการขึ้นดอกเบี้ยจะกระทบแค่ภาวะตลาดของหุ้นอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่การขึ้นดอกเบี้ยไม่ได้มีสหสัมพันธ์กับยอด presales
เราปรับลดราคาเป้าหมายหุ้นอสังหาริมทรัพย์ลง 5 – 36% หลังจากที่ปรับลดประมาณการกำไรและ PE เป้าหมายลง ถึงแม้เราจะคาดว่ากำไรจะชะลอลงในปีนี้ แต่เรายังคงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ NEUTRAL โดยมองว่าราคาหุ้นของกลุ่มที่ลดลงถึง 6-52% ในปี FY18 น่าจะสะท้อนแนวโน้มที่ท้าทายในปีนี้ไปแล้ว
โดยบริษัทหลักทรัพย์กรุงศรี จำกัด (มหาชน)
