มิติหุ้น- บมจ.เจซีเค อินเตอร์เนชั่นแนล (JCK) ผู้ประกอบการรายใหญ่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยนายอภิชัย เตชะอุบล ประธานกรรมการและประธานกรรมการบริหารเปิดเผยว่า จากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ส่งท้ายปี 2562 ของรัฐบาล คือ โครงการ “บ้านดีมีดาวน์” เพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ จำนวน 50,000 บาทต่อราย ให้กับผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อเดือน กับมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01% ทั้งนี้เฉพาะการซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินหรือห้องชุด ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท แม้ว่า ภาครัฐจะออกมาตรการดังกล่าว เพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในภาวะที่มีการคาดการณ์ว่าจะ “ตกต่ำที่สุด” ในรอบ 5 ปี จากกำลังซื้อที่หดตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจากปัจจัยลบสงครามการค้า และมาตรการคุมเข้มสินเชื่อของสถาบันการเงิน (LTV) ฉุดให้ยอดเปิดตัวโครงการใหม่ ยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมปรับตัวลดลงเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม มาตรการดังกล่าวมุ่งเน้นเฉพาะตลาดลูกค้าระดับกลางถึงล่าง ซึ่งปัจจุบันเป็นกลุ่มที่ขาดกำลังซื้อและได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจมากที่สุด อีกทั้งภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ตลอดจนมาตรการควบคุม LTV ทำให้ผู้ซื้อมีภาระเงินดาวน์เพิ่มขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อของลูกค้ากลุ่มนี้หดตัวลงอย่างรุนแรง ทำให้มาตรการดังกล่าวส่งผลบวกต่อภาพรวมเศรษฐกิจได้ไม่มากนัก
มาตรการที่เหมาะสมกับสถานการณ์ในปัจจุบัน ภาครัฐควรมุ่งเน้นกระตุ้นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง หรือ อสังหาริมทรัพย์ระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งปัจจุบันพบว่ามีจำนวนอสังหาริมทรัพย์คงค้างในตลาดสูงถึง 1.5 แสนยูนิต หากสามารถเร่งระบายการขายอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ออกไปได้หมด คาดว่าจะก่อให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจราว 5 แสนล้านบาท และขยายระยะเวลาออกไปสิ้นสุดถึงปี 2564 เพื่อให้เกิดการลงทุนอย่างต่อเนื่อง
“มาตรการอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาเรียกได้ว่าเกาไม่ถูกที่คัน ภาครัฐกลับไปกระตุ้นในกลุ่มที่กำลังซื้ออยู่ในระดับต่ำ ทำให้ผลบวกต่อระบบเศรษฐกิจไม่ได้แรงเท่าที่ควร ดังนั้นรัฐบาลควรขยายมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองไปกลุ่มที่ยังคงมีกำลังซื้อสูงด้วย เพราะสต็อกคงค้างที่มีกว่า 1.5 แสนยูนิต ส่วนใหญ่มีมูลค่าขายเกินกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่มีซัพพลายคงค้างอยู่ในตลาดค่อนข้างมาก อีกทั้งจากราคาต้นทุนที่ดินในปัจจุบันที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก ทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท/ยูนิตทำได้ยาก หากเน้นกระตุ้นเฉพาะกลุ่มราคาระดับไม่เกิน 3 ล้านบาท จะทำให้ไม่เกิดการลงทุนในโครงการใหม่เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง และอย่างที่ทราบกันดีว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีผลต่อเศรษฐกิจโดยรวมค่อนข้างมาก และมีซับพลายเชนเกี่ยวเนื่องอีก จึงเห็นว่า ควรจะขยายมาตรการให้ครอบคลุมทั้งตลาดบน-ล่าง ตลอดจนขยายระยะเวลาออกไปถึงสิ้นปี 2564 เพื่อให้สามารถระบายสต๊อกคงค้างที่มีอยู่และรองรับการลงทุนในโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้น ซึ่งจะช่วยให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีการขยายลงทุนต่อ และมีเม็ดเงินกลับเข้ามาหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ รวมทั้งจะส่งผลดีต่อธุรกิจซัพพลายเชนอื่นอีกด้วย เช่น กลุ่มธุรกิจก่อสร้าง และวัสดุก่อสร้าง เป็นต้น นอกจากนี้ ยังช่วยผลักดันยอดขายของกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่ปัจจุบันมีแนวโน้มชะลอตัวลงจากผลกระทบสงครามการค้า และค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น 7-8% จากต้นปีที่ผ่านมา ซึ่งจะช่วยนำเม็ดเงินจากต่างประเทศหมุนเวียนเข้ามาในระบบเศรษฐกิจของประเทศได้อีกทางหนึ่ง ดังนั้น หากรัฐบาลกล้าตัดสินใจตามที่เสนอ ผมเชื่อมั่นว่าระบบเศรษฐกิจของประเทศน่าจะฟื้นตัวกลับมาโดยเร็ว และรัฐบาลน่าจะได้เม็ดเงินภาษีจากระบบเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวมากกว่างบประมาณที่จะเสียไปอย่างแน่นอน” นายอภิชัยกล่าว
โบรกเชียร์ 4 หุ้นอสังหาน่าสะสม
โบรกประเมิน มาตรการรัฐเป็น Sentiment ต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ในด้านการระบาย Inventory และยอด Presales สำหรับโครงการที่จะแล้วเสร็จภายในไตรมาส1/63 โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มีโครงการในช่วงระดับราคาต่ำกว่า 3 ลบ. แนะสะสม SPALI, SENA, LPN และ PSH เนื่องจากช่วยลดภาะเงินดาวน์ในอัตราที่สูง
ทั้งนี้ผลบวกยังถูกจำกัดด้วยมาตรการ LTV รวมถึงสถาบันการเงินที่ยังคงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ มาตรการสนับสนุนเงินดาวน์คิดเป็นวงเงินทั้งสิ้น 5 พันลบ.น้อยกว่าเมือเปรียบเทียบกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐฏิจเช่น “ชิม ชอป ใช้ เฟส 1” ที่มีวงเงิน 1 หมื่นลบ.คาดรัฐมีโอกาสจัดสรรวงเงินเพิ่มเติมหากมาตรการมีผลตอบรับที่ดี
www.mitihoon.com
