หากเอ่ยชื่อกองทรัสต์ที่มี Market Capitalization ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยคงหนีไม่พ้น CPNREIT หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ซึ่งล่าสุดได้ประกาศลงทุนครั้งใหญ่ มูลค่ารวมทั้งสิ้นไม่เกิน 55,990 ล้านบาท ซึ่งจะเพิ่มศักยภาพในการสร้างรายได้และเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่เติบโตอย่างต่อเนื่องแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์
เข้าลงทุนเพิ่ม 6 โครงการ พร้อมทั้งต่ออายุสัญญาทรัพย์สินโครงการเดิม 1 โครงการ
นางสาวพิรินี พริ้งศุลกะ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท หรือ CPNREIT กล่าวว่า CPNREIT อยู่ระหว่างเตรียมการเพิ่มทุนเพื่อเข้าลงทุนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์มูลค่ารวมทั้งสิ้นไม่เกิน 55,990 ล้านบาท โดยเป็นการเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าศูนย์การค้า 4 แห่ง พร้อมทั้งต่ออายุสัญญาทรัพย์สินโครงการเดิมอีก 1 แห่ง ซึ่งประกอบด้วยโครงการเซ็นทรัลมารีนา , โครงการเซ็นทรัลพลาซา ลำปาง ,โครงการเซ็นทรัลพลาซา สุราษฎร์ธานี , โครงการเซ็นทรัลพลาซา อุบลราชธานี และโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 (ช่วงต่ออายุ) มูลค่ารวมไม่เกิน 48,560 ล้านบาท และเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าอาคารสำนักงานให้เช่า 2 แห่ง ประกอบด้วย การรับโอนทรัพย์สินอาคารสำนักงานเดอะไนน์ทาวเวอร์ส และอาคารสำนักงานยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ จากทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาคารสำนักงานจีแลนด์ (GLANDRT) มูลค่าลงทุนรวมทั้งสิ้นไม่เกิน 7,430 ล้านบาท ถือเป็นการเพิ่มแหล่งรายได้ที่มั่นคงจากทรัพย์สินคุณภาพดีที่มีอัตราการเช่าสูงกว่า 90% อย่างต่อเนื่อง และยังเป็นการกระจายความเสี่ยงจากทรัพย์สินทรัพย์ที่มีทำเลที่หลากหลายมากขึ้น
โชว์ศักยภาพการระดมทุน
โดยแหล่งเงินลงทุนมาจาก 1) เงินกู้ยืมจากธนาคารและ/หรือสถาบันการเงินและ/หรือการออกและเสนอขายหุ้นกู้ในวงเงินรวมไม่เกิน 13,500 ล้านบาท และ 2) การเพิ่มทุนของ CPNREIT โดยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติม จำนวนไม่เกิน 770 ล้านหน่วย แบ่งเป็นการจัดสรรแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ CPNREIT ไม่ต่ำกว่า 75% และการจัดสรรแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ GLANDRT ไม่เกินกว่า 25% ซึ่งเชื่อมั่นว่าการเข้าลงทุนจะเพิ่มขนาดสินทรัพย์และศักยภาพในการสร้างรายได้แก่กองทรัสต์ CPNREIT และที่สำคัญสามารถจ่ายเงินประโยชน์ตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยได้อย่างต่อเนื่องและสม่ำเสมอทุกๆ ไตรมาส
รายได้โตต่อเนื่อง
นอกจากนี้หากดูจากผลการดำเนินงานที่ผ่านมาภายหลังแปลงสภาพจากกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทลโกรท (CPNRF) เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) พบว่าช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 มีรายได้รวม 3,873.61 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.6% จากช่วงเดียวกันของปี 2561 ที่มีรายได้รวม 3,669.83 ล้านบาท เป็นผลจากผลการดำเนินงานที่ดีของเซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 ภายหลังการปรับปรุงแล้วเสร็จในปี 2561 และอัตราการเช่าที่เพิ่มขึ้นของเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 เซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต และเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช รวมถึงการปรับขึ้นค่าเช่าได้ตามสัญญา
นอกจากนี้การแปลงสภาพจากกองทุนรวมเป็นกองทรัสต์ส่งผลให้ CPNREIT สามารถเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมได้ในอนาคต รวมทั้งยังสามารถเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมด้วยการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินและการออกหุ้นกู้ได้ ซึ่งเป็นในโอกาสเพิ่มขนาดทรัพย์สินของกองทรัสต์ เพิ่มความน่าสนใจต่อการเข้าลงทุนและการเพิ่มทุนยังช่วยเพิ่มจำนวนหน่วยทรัสต์ซึ่งจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยทรัสต์ในตลาดหลักทรัพย์อีกด้วย
ชูจุดเด่นกองทรัสต์ใหญ่สุดในประเทศ
ด้านบทวิเคราะห์ บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) ระบุว่า การเข้าลงทุนเพิ่มเติมของ CPNREIT ในสินทรัพย์ของ CPN และ GLANDRT ทำให้มีแหล่งรายได้เพิ่มขึ้น และยังเป็นการเพิ่มขนาดทรัพย์สินของ CPNREIT โดยเป็นการเพิ่มอายุเฉลี่ยการลงทุนในทรัพย์สินของกองทรัสต์ CPNREIT เป็น 29.70 ปี จากเดิมอายุเฉลี่ยการลงทุนอยู่ที่ 29.39 ปี และพื้นที่เช่าศูนย์การค้าเพิ่มขึ้นอีก 38% เป็น 295,296 ตารางเมตร รวมถึงเพิ่มพื้นที่เช่าอาคารสำนักงาน
ขึ้นกว่า 2 เท่าตัว เป็น 115,652 ตารางเมตร ในขณะที่มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (Market Capitalization) ของ CPNREIT คาดว่าจะเพิ่มจาก 79,096 ล้านบาทในปี 2562 เป็น 101,096 ล้านบาท และยังคงเป็นกองทรัสต์ที่มี Market Capitalization ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย
ปันผลเด่นยิลด์ 5.2 %
นอกจากนี้บทวิเคราะห์ บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) ยังคาดว่าการลงทุนดังกล่าวจะส่งผลดีต่อการจ่ายเงินปันผลหลังการลงทุนเพิ่มเติม โดยประเมินว่ารายได้ของ CPNREIT จะเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ และคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย 96 % มีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 3-5 % ส่วนรายได้จากการลงทุนในปี 2563 คาดว่าอยู่ที่ 3,672 ล้านบาท เนื่องจากการบันทึกต้นทุนทางการเงินจากหนี้สินตามสัญญาเช่าโครงการเซ็นทรัลพระราม 2 (ช่วงต่ออายุ) แต่รายการดังกล่าวไม่ใช่ต้นทุนทางการเงินที่จ่ายจริง (เป็นรายจ่ายทางบัญชี) ทำให้เงินสดสุทธิสามารถนำมาจ่ายเป็นเงินปันผลได้เท่ากับ 5,115 ล้านบาท ภายใต้อัตราการจ่ายปันผล 95 % คาดเงินปันผลปี 2563 เท่ากับ 1.72 บาท/หน่วย คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 5.2 % ส่วนมูลค่าปัจจุบันคิดลดเงินปันผลเท่ากับ 114,327 ล้านบาท คิดเป็นอัตรา 40.50 บาท/หน่วย
www.mitihoon.com
