ทางหลักทรัพย์กรุงศรีได้ปรับลดประมาณการกำไรของ PSH สำหรับปี FY20-22 ลง 31%, 18% และ 8% ตามลำดับจากรายได้การโอนที่อยู่อาศัยที่อ่อนแอและกำไรสุทธิที่ได้รับผลกระทบจาก Covid-19 และภาวะเศรษฐกิจซบเซา แม้ PSH มี valuation ที่ถูกแต่ขาดปัจจัยบวกกระตุ้น ด้านกระแสข่าวว่าอาจจะมีการผ่อนปรนมาตรการ LTV เพิ่มเติมเราก็มองผลประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นกับมีไม่มากหลังธปท.ผ่อนคลายหลักเกณฑ์แล้วตั้งแต่ต้นปี ด้านบวกยังไม่มีแต่ที่ดิน 5 แปลงที่ประกาศขายกลายเป็นปัจจัยกดดันหากหาผู้ซื้อไม่ได้ เราจึงปรับคำแนะนำจาก ซื้อ เป็น ถือ ที่ราคาเป้าหมายใหม่ 11.7 บาท
บริษัทเริ่มไตรมาสแรกของปี 2020 ได้ไม่ดีนักด้วยยอดโอนที่อยู่อาศัยที่อ่อนแอและกำไรสุทธิที่ถูกกดดันจากผลกระทบของ Covid-19 และเศรษฐกิจที่ซบเซา เราจึงปรับสมมติฐานของเราและลดคาดการณ์กำไรของปี 2020-22 ลง 31%, 18% และ 8% ตามลำดับ PSH ได้เปิดตัวโครงการใหม่ 5 โครงการมูลค่ารวม 5.2 พันล้านบาท ใน 1Q20 แต่บริษัทยังไม่ได้เปิดตัวโครงการใหม่ใน 2Q20 หลังจากรัฐบาลได้ใช้มาตรการ lockdown ซึ่งด้วยสถานการณ์แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังอ่อนแอ PSH จึงปรับลดการเปิดโครงการใหม่ลง 62% จาก Bt36bn เหลือเพียงแค่ Bt14bn และตัดสินใจปักขายที่ดิน 5 แปลง หลังปรับแผนธุรกิจ ซึ่งแน่นอนว่าปรับแผนเการเปิดตัวขนาดนี้ก็เป็นการยากที่บริษัทจะสามารถทำยอด presales และยอดโอนที่อยู่อาศัยได้ถึงเป้าหมายที่ได้ประกาศไว้เมื่อตอนต้นปีที่ 38พันล้านบาท และ 40พันล้านบาท
ในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมามีกระแสข่าวว่าด้านเอกชนได้เรียกร้องให้รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มเติมเพื่อบรรเทาผลกกระทบจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง โดยในตลาดอสังหาฯได้คาดการณ์ว่าจะมีการผ่อนคลายความเข้มงวดของกฎเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (BOT) เพิ้มเติมหลังได้มีการผ่อนกฎเกณฑ์นี้ไปแล้วสำหรับผู้ซื้อบ้านสัญญาแรกตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม 2020 แต่เกณฑ์ล่าสุดของ LTV ยังคงบังคับให้ผู้ซื้อที่ไม่ใช่สัญญาแรกวางเงินดาวน์อย่างน้อย 10% ทำให้เรามองโอกาสผ่อนคลายเกณฑ์เพิ่มนั้นมีน้อยและแม้ว่า BOT จะผ่อนคลายกฎเกณฑ์เพิ่มเติมอีก เราไม่คิดว่าจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อและความต้องการทีอยู่อาศัยได้มากนักหากพิจารณาภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน รวมถึงมาตรการเพิ่มเติมนั้นก็ไม่น่าช่วยดึงดูดให้นักเก็งกำไรกลับมากล้าซื้อเก็งกำไรเหมือนช่วงหลายปีที่ผ่านมาเพราะความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นจากสงครามราคาในตลาดคอนโดมิเนียมทำให้การเก็งกำไรระยะสั้นไม่สามารถทำได้ แม้มองเป็นการลงทุนระยะยาวหากไม่มีเงินทุนพอตัวการขอสินเชื่อก็เป็นไปค่อนข้างยาก
ชัดเจนว่า PSH นั้นเป็นหนึ่งในหุ้นที่ถูกตีมูลค่าโดยตลาดถูกที่สุดในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์หากเทียบกับ book value โดยบริษัทนั้นมี book value ที่อยู่ที่ราว 44พันล้านบาท หรือเทียบเท่า 20 บาทต่อหุ้นในขณะที่ราคาหุ้นซื้อขายกันที่ระดับ 11.9 บาทต่อหุ้นหรือเทียบเท่ามูลค่าตลาดที่ 26พันล้านบาท ซึ่งเทียบเท่า PB เพียงแค่ 0.58x แต่ด้วยแนวโน้มของกำไรที่อ่อนแอและความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของการขายที่ดิน 5 แปลงที่เป็นปัจจับกดดัน เราจึงปรับคำแนะนำจาก ซื้อ เป็น ถือ สำหรับหุ้น PSH ที่ราคาเป้าหมายใหม่ 11.7 บาท เทียบเท่า PE 8 เท่า
Disclaimer: เอกสาร/รายงานฉบับนี้จัดทำขึ้นบนพื้นฐานข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณชน ซึ่งพิจารณาแล้วว่ามีความน่าเชื่อถือ อย่างไรก็ตาม บมจ.หลักทรัพย์กรุงศรี มิอาจรับรองความถูกต้องและความสมบูรณ์ของข้อมูลดังกล่าวได้ บทความดังกล่าวเป็นเพียงแนวคิดของผู้จัดทำเพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจในการลงทุน บริษัทฯขอสงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงความเห็นหรือประมาณการต่างๆที่ปรากฏในเอกสาร/รายงานฉบับนี้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้าดังนั้นนักลงทุนโปรดใช้ดุลพินิจอย่างรอบคอบในการพิจารณาการลงทุน
โดยกรุงศรีทอล์ก
www.mitihoon.com
