มิติหุ้น – ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีการแข่งขันที่สูงและเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอด รวมทั้งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนต่างต้องเผชิญกับความท้าทายต่างๆ มากมาย ซึ่งปี 2564 ก็นับเป็นปีที่ท้าทายมากที่สุด จากการที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายปรับเปลี่ยนแผนการลงทุนโครงการใหม่และนักลงทุนหันมาทบทวนกลยุทธ์การจัดพอร์ต ทำให้ ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก มองเห็นว่า การบริหารสินทรัพย์ หรือ Asset Management เป็นเครื่องมือสำคัญในการจัดการความเสี่ยงสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงต่างๆ ที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็วซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาระทางเศรษฐศาสตร์ซึ่งเป็นไปตามการระบาดในแต่ละระลอก
นายนิโคลัส เว็ทเทวิงเคล ผู้อำนวยการ แผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ได้อธิบายว่า “การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็วในประเทศไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร กำลังสร้างแรงกดดันใหม่ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ ในปี 2564 ท่ามกลางภาวะซัพพลายที่เพิ่มขึ้นในตลาดที่พักอาศัย ตลาดพื้นที่สำนักงาน และตลาดพื้นที่ค้าปลีก รวมถึงผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ ได้ส่งผลให้นักลงทุนและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างต้องปรับตัว”
“ในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา ไม่ค่อยมีที่ใดในโลก นอกจากจีนและดูไบ ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมากจากการลงทุนขนาดใหญ่ในระบบขนส่งมวลชน เช่นเดียวกับกรุงเทพฯ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านระบบขนส่งมวลชนไม่เพียงก่อให้เกิดประโยชน์กับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในเชิงพาณิชย์เท่านั้น แต่ยังทำให้รูปแบบการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยที่เคยมีมาก่อนหน้านี้เปลี่ยนแปลงไปโดยสิ้นเชิง ทั้งนี้ จากการเปลี่ยนแปลงในเชิงโครงสร้างดังกล่าว การมีกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่เหมาะสมจะช่วยให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีผลต่อพอร์ตการลงทุนได้อย่างทันท่วงที” นายนิโคลัส กล่าวเพิ่มเติม
กรณีศึกษาที่ดีกรณีหนึ่งในการนำกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์มาใช้ คือ ซีบีอาร์อีได้แนะนำเจ้าของที่ดินรายหนึ่งเรื่องการซื้อแปลงที่ดินขนาดเล็กที่อยู่ใกล้เคียงซึ่งตั้งอยู่บนถนนสายหลัก เพื่อเพิ่มขนาดที่ดินที่ถือครองโดยรวมในบริเวณนั้น ซึ่งจะช่วยให้สามารถพัฒนาอาคารสูงบนที่ดินที่มีอยู่ได้และเพิ่มพื้นที่ก่อสร้างอาคารได้มากขึ้นถึงเกือบ 300%
อีกกรณีหนึ่งที่น่าสนใจ คือ หลังจากพูดคุยกับนักลงทุนที่ต้องการขายอพาร์ตเมนต์เก่าซึ่งมีอัตราการเข้าพักลดลงเหลือต่ำกว่า 50% ซีบีอาร์อีได้แนะนำให้ปรับปรุงอาคารแทนการขาย โดยหลังจากการปรับปรุงใหม่ อัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้นเป็น 90% และอัตราค่าเช่ายังเพิ่มขึ้นอีก 20% จากผลประกอบการที่ดีขึ้น นักลงทุนจึงตัดสินใจที่จะไม่ขายอาคารดังกล่าวและอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ยังคงมีผลการดำเนินงานที่ดีแม้ในช่วงที่มีโรคระบาด
การบริหารสินทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพต้องอาศัยความรู้เกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียด ตลอดจนความเข้าใจในความต้องการของเจ้าของทรัพย์สิน ข้อกำหนดด้านการเงิน รวมถึงระดับความเสี่ยงที่สามารถรับได้ สาระสำคัญของการบริหารสินทรัพย์คือการชี้ให้เห็นถึงโอกาสและความเสี่ยงต่างๆ ด้วยความเข้าใจอย่างถ่องแท้เกี่ยวกับตลาด และนำเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อสร้างผลลัพธ์เชิงบวกให้กับเจ้าของทรัพย์สิน การบริหารจัดการสินทรัพย์เป็นแบบแผนอย่างหนึ่งสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในการพัฒนาและยกระดับสถานะของสินทรัพย์ให้สูงที่สุด นอกจากนี้ยังช่วยในการบริหารจัดการและลดความเสี่ยงตามกลยุทธ์ที่ไว้วางแผนไว้ล่วงหน้า
“เราสามารถนำเทคนิคการบริหารสินทรัพย์ไปใช้กับอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท ตั้งแต่ที่ดินไปจนถึงอาคารที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ซึ่งเทคนิคในการบริหารสินทรัพย์อาจเป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ใกล้เคียงเพิ่มเติมเพื่อปรับปรุงรูปแปลงที่ดินและเพิ่มศักยภาพในการพัฒนา หรือการปรับปรุงอาคารเพื่อให้ยังคงสามารถแข่งขันในตลาดได้ ในตลาดที่มีการเคลื่อนไหวอยู่ตลอดอย่างกรุงเทพฯ ที่ซัพพลายใหม่ส่งผลกระทบต่ออาคารเก่าอยู่เสมอนั้น อสังหาริมทรัพย์ที่ถูกละเลยสามารถได้รับประโยชน์จากการมีกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่ดี ซึ่งจะช่วยกำหนดระดับการลงทุนที่ถูกต้องเพื่อปรับปรุงผลการดำเนินให้ดีขึ้น การไม่ทำอะไรเลยกับสินทรัพย์ที่มีอยู่ไม่ใช่ทางเลือกที่ดี” นายนิโคลัส กล่าวเสริม
ในปี 2564 เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงในตลาดที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ ด้วยความรู้และการวิเคราะห์ตลาดในเชิงลึก เพื่อให้สามารถกำหนดกลยุทธ์ที่ถูกต้องและสามารถตัดสินใจได้อย่างเหมาะสมที่สุดสำหรับทรัพย์สินแต่ละรายการในพอร์ตการลงทุนก่อนที่จะสายเกินไป
www.mitihoon.com
