“กลุ่มอสังหาฯ” กำลังจะกลับมาบูมอีกครั้ง ภายหลังจากที่ “นายกรัฐมนตรี” มีนโยบายปูพรมกระจายฉีดวัคซีน Covid-19 ทั่วประเทศ รวมถึงเข็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเพื่อเรียกความเชื่อมั่น และล่าสุดยังเตรียมเปิดประเทศภายใน 120 วัน หวังดึงนักท่องเที่ยวต่างประเทศเข้าไทย
โดยประเด็นเชิงบวกนี้ ทำให้ “ผู้ประกอบการอสังหาฯ” กลับมาตื่นตัว เร่งวางแผนพัฒนาโครงการอสังหาฯใหม่ๆกันมากขึ้น +++ แต่การพัฒนาโครงการอาจมีแววสะดุด เพราะเจอตอใหญ่ อย่าง “การปรับเกณฑ์ของการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)”
เกณฑ์ EIA ใหม่กระเทือนอสังหาฯ
ภายหลังจาก สำนักงานโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) มีแนวคิดจะปรับเกณฑ์เงื่อนไข EIA ใหม่ เกี่ยวกับการบดบังแสงอาทิตย์ และทิศทางลม สำหรับการก่อสร้างอาคารสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป (หรืออาคารสูงตั้งแต่ 8 ชั้น) และอาคารที่มีความยาวต่อเนื่องกันตั้งแต่ 60 เมตรขึ้นไป ต้องห้ามบังทิศทางแสงแดด และทิศทางลม
พร้อมกำหนดให้ต้องมีการยื่นขอ EIA ชุมชุมในทุกหลังคาเรือน โดยเฉพาะบ้านที่อยู่ติดกับโครงการ ห้ามสุ่มตัวอย่างเหมือนในอดีตที่ผ่านมา และเจ้าของอาคารต้องใช้แบบจำลองอาคารโครงการ (3D) หรือใช้เทคโนโลยีออกแบบอาคารเสมือนจริง ทำให้เห็นว่าเงาของอาคารตกสะท้อนทอดยาวไปทิศทางใด ก่อนลงมือก่อสร้าง ส่วนทิศทางลมผู้ประกอบการต้องประมวลทั้งปีว่าทิศทางลมทำเลนั้นไปทางใดบ้าง อย่างไรก็ดีเกณฑ์ใหม่ดังกล่าวยังไม่มีผลบังคับใช้จริง อย่างไรก็ดีตามกำหนดการได้มีการทำประชาพิจารณ์ เมื่อในวันที่ 18 มิ.ย.ที่ผ่านมา
อสังหาแบกรับต้นทุน
“บล.เอเซีย พลัส” ประเมินว่าหากเกณฑ์ใหม่ดังกล่าว มีการใช้จริง ย่อมส่งผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ เฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมิเนียมตึกสูง (มากกว่า 8 ชั้นขึ้นไป) ทำได้ยากมากขึ้น และอาจใช้เวลานานขึ้นในการพัฒนา เนื่องจากกว่าจะผ่านขั้นตอนขอ EIA ที่มีเกณฑ์เข้มงวดขึ้น (เดิมแต่ละโครงการใช้เวลามากกว่า 6-12 เดือนในการขอ EIA) ก่อนขอใบอนุญาตก่อสร้าง และดำเนินการก่อสร้างได้
นอกจากนี้ทำให้ผู้ประกอบการอาจต้องแบกรับภาระต้นทุนส่วนเพิ่มที่สูงขึ้น ทั้งค่าดำเนินการในการยื่นขอ EIA จากการออกแบบ 3D หรือต้นทุนก่อสร้างเพื่อปรับรูปแบบโครงการให้สอดรับกับความต้องการของชุมชนในพื้นที่ อย่างไรก็ดีคงต้องติดตามความชัดเจนในเรื่องนี้ หลังเปิดรับฟังความเห็นในวันศุกร์ 18 มิ.ย. 64
โครงการเปิดใหม่1.42แสนล.
ดังนั้นจากประเด็นดังกล่าว ฝ่ายวิจัยมองว่าหากประกาศใช้จริง อย่างเร็วน่าจะเริ่มในช่วงครึ่งหลังปี 64 ซึ่งอาจมีผลต่อแผนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ของกลุ่มผู้ประกอบการ และจากการรวบรวมข้อมูลของผู้ประกอบการ 17 รายใหญ่ พบว่าปี 64 มีแผนเปิดคอนโดมิเนีบมใหม่รวม 65 โครงการ มูลค่า 1.42 แสนล้านบาท และส่วนใหญ่เกิดขึ้นในช่วงครึ่งหลังปี 64 มากถึง 51 โครงการ รวม 1.25 แสนล้านบาท และคาดส่วนใหญ่มากกว่า 50% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด อยู่ระหว่างยื่นขอ EIA
LH-AP-SPALIเด่น
โดยสรุป แม้เกณฑ์ EIA ใหม่ อาจกดดัน “กลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย” แต่จะเป็นกลุ่มผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมเป็นหลักมากกว่า อาทิเช่น RML, LPN, ANAN, SENA, ORI, NOBLE, SIRI และ ASW เป็นต้น ขณะที่การเปิดโครงการแนวราบไม่ได้รับผลกระทบจากการปรับเกณฑ์ใหม่นี้ ดังนั้นในการลงทุน ฝ่ายวิจัยจึง “เลือกหุ้นเด่น” โดยเน้นกลุ่มแนวราบเป็นหลัก ได้แก่ LH เป้าหมาย 9.65 บาท , AP เป้าหมาย 9.90 บาท และ SPALI เป้าหมาย 25.50 บาท
www.mitihoon.com
