CPNREIT เป็นผู้ได้ประโยชน์หลักจากการเปิดเมือง คาดว่าการระบาดรอบล่าสุดจะควบคุมได้และประเทศไทยจะเปิดเมืองได้ภายใน 4Q การผ่อนคลายข้อบังคับจะช่วยให้การใช้ชีวิตกลับไปปกติ เช่น การชอปปิง, การทานอาหารในภัตตาคาร, ความบันเทิง, ฯลฯ ซึ่งจะหนุนการฟื้นตัวของรายได้ของ CPNREIT CPNREIT ลงทุนในสิทธิการเช่าของทรัพย์สิน โดยพอร์ตของกองทุนมีการกระจายความเสี่ยงได้ดี ซึ่งลงทุนในศูนย์การค้า 7 แห่ง สำนักงาน 4 แห่งและโรงแรม 1 แห่ง ในพื้นที่ที่ดีของกรุงเทพฯและจังหวัดหลักอื่น (พัทยา, เชียงใหม่ และลำปาง)
โดยคาดเงินปันผลต่อหน่วยจะเติบโต 21% ต่อปี CAGR ในช่วง 2020-2023 โดยมีสมมติฐานดังนี้:
ศูนย์การค้า: อัตราการเช่าจะคงอยู่ในระดับ 92%-97% และค่าเช่าทรงตัวในปี 2021-2023 และส่วนลดค่าเช่าจะค่อยๆลดลงจาก 31% ในปี 2020 เป็น 25%, 12% และ 6% ตามลำดับ การเพิ่มค่าเช่าระยะยาวอยู่ในระดับ 5% ต่อปีเริ่มในปี 2024 รายได้จะเติบโต 14% ต่อปี CAGR สู่ 4.5พันลบ. ในปี 2023
โรงแรม: การดำเนินงานจะยังอ่อนแอในปีนี้แต่ฟื้นตัวในปีหน้า และกลับสู่ระดับก่อน Covid ในปี 2024 เราคาดโรงแรมไม่มีรายได้ในปี 2021 และ 121ลบ.ในปี 2022 และ332ลบ. ในปี 2023 อัตราการเข้าพักจะฟื้นจาก 20% ปีนี้เป็น 60% ปีหน้าและ 80% ในปี 2023 ค่าห้องพักเฉลี่ยปีนี้อยู่ที่ 3,000บาทต่อคืนในปีนี้ แต่เพิ่มขึ้นเป็น 4,000บาทในปี 2022 และ 5,000 บาทในปี 2023 เทียบกับ มากกว่า 6,000 บาทก่อน Covid เราใช้สมมติฐานค่าห้องพักเติบโต 1.5% ต่อปีในระยะยาว
สำนักงานจะเป็นทรัพย์สินที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด เราใช้สมมติฐานการขึ้นค่าเช่าในปีนี้ 5% ตอนต่อสัญญา (ทุกสามปี), 8% ในปี 2022-2023, และ 12% ในระยะยาว
เราประเมิน REIT มีมูลค่า 26บาท/หน่วยด้วยวิธี DCF โดยใช้อัตราคิดลด 4.3% และกระแสเงินตามอายุสัญญาเช่าของแต่ละทรัพย์สิน, แล่ะไม่มี terminal value เรารวมสินทรัพย์ 12 แห่งและการต่อสัญญา 30 ปีของเซ็นทรัลพลาซ่าพระราม 2, เซ็นทรัลพลาซ่าปิ่นเกล้าและสำนักงาน A&B โดยใช้เงินทุนจากการเพิ่มทุนและสินเชื่อ เราคาดว่า REIT จะยังเข้าซื้อสินทรัพย์ใหม่ซึ่งจะช่วยเพิ่มมูลค่ากองทุน และทำให้กองทุนมีความน่าดึงดูดขึ้นจากการมีสินทรัพย์ที่อายุยาวคล้ายๆ กับเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ มูลค่าตลาดและสภาพคล่องการซื้อขายหน่วยที่เพิ่มขึ้นจะเป็นบวก จากราคาปิดล่าสุด CPNREIT ให้ผลตอบแทนรวม 26% จากราคาเป้าหมายของเราและอัตราผลตอบแทนเงินปันผลเติบโตจาก 4.3% ใน 2021 เป็น 5.5% ใน 2022 ,และ 6.2% ใน 2023
Disclaimer: เอกสาร/รายงานฉบับนี้จัดทำขึ้นบนพื้นฐานข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณชน ซึ่งพิจารณาแล้วว่ามีความน่าเชื่อถือ อย่างไรก็ตาม บมจ.หลักทรัพย์กรุงศรี มิอาจรับรองความถูกต้องและความสมบูรณ์ของข้อมูลดังกล่าวได้ บทความดังกล่าวเป็นเพียงแนวคิดของผู้จัดทำเพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจในการลงทุน บริษัทฯขอสงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงความเห็นหรือประมาณการต่างๆที่ปรากฏในเอกสาร/รายงานฉบับนี้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้าดังนั้นนักลงทุนโปรดใช้ดุลพินิจอย่างรอบคอบในการพิจารณาการลงทุน
