มิติหุ้น – ฝ่ายวิจัย บล.ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ ว่า นักเศรษฐศาสตร์ของ CGSI คาดว่าในการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.) วันที่ 10 เม.ย.2567 นี้ จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 25-50bp จากปัจจุบัน 2.5% เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) น่าจะปรับนโยบายทางการเงิน จากเดิมที่มุ่งเน้นสร้าง เสถียรภาพด้านราคามาเป็นกระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจ
ฝ่ายวิจัย CGSI คาดว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยดังกล่าว จะส่งผลดีต่อ sentiment ของตลาดอสังหาริมทรัพย์, เพิ่มกำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านและลดยอดเงินผ่อนชำระต่อเดือน โดยมองว่าการปรับลดดอกเบี้ยของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทุก 25bp จะทำให้ราคาบ้านที่สามารถซื้อได้เพิ่มขึ้น 2.4% รวมทั้งจะทำให้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนลดลง 2.3%
ส่วนในกรณีหากกนง.ปรับลดอัตราดอกเบี้ย 50bp ในไตรมาส 2/67 ฝ่ายวิจัยฯคาดว่า ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยจะ เพิ่มขึ้น 4.8% และยอดผ่อนชำระต่อเดือนจะลดลง 4.6%
ฝ่ายวิจัยฯคาดว่า บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีสัดส่วนหนี้ที่มีอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวสูง จะได้ประโยชน์จากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในไตรมาส 2/67 มากที่สุด โดยหากธปท.ปรับลดอัตราดอกเบี้ย 25bp ในการประชุมกนง.วันที่ 10 เม.ย.67 และปรับลดอีก 25bp ในการประชุมวันที่ 12 มิ.ย.67 ประเมินว่า LPN จะมีค่าใช้จ่ายทางการเงินลดลงมากสุดที่ 5.75% ในปี 67 ตามด้วย SPALI ที่ 5.2%, SC ที่ 4.2% และ AP ที่ 3.9% เนื่องจากผู้ประกอบการเหล่านี้มีสัดส่วนหนี้ที่มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวสูงกว่าคู่แข่ง
ส่วนบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจะได้ประโยชน์น้อยสุด คือ QH เพราะหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยส่วนใหญ่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ ซึ่งต้องใช้เวลาในการปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยใหม่นานกว่าหนี้ที่มีดอกเบี้ยลอยตัว อย่างไรก็ตาม ประมาณการกำไรสุทธิปี 67 ของบริษัทอสังหาฯน่าจะมี upside ค่อนข้างต่ำเพียง 0.15-1.34% เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่บันทึกดอกเบี้ยจ่ายเป็นต้นทุนของโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา
ฝ่ายวิจัยฯเชื่อว่า ความต้องการอสังหาฯในไตรมาส 1/67 จะยังอ่อนตัว เนื่องจาก GDP ขยายตัวลดลง, อัตราการปฏิเสธการให้ สินเชื่อบ้านสูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับสูง จึงประมาณการว่ายอด presales ของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ 10 บริษัทที่ศึกษาได้แก่ AP, LH, LPN, PSH, QH, SPALI, SIRI, ANAN, ORI, SC จะเพิ่มขึ้น 6.8% yoy เป็น 2.9 แสนล้านบาทในปี 67 โดย presales จะแข็งแกร่งขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง เมื่อเศรษฐกิจขยายตัว, sentiment ตลาดดีขึ้น รวมถึง แนวโน้มการปรับลดอัตราดอกเบี้ย
นอกจากนี้ คาดว่ามูลค่าโครงการใหม่ตามแผนพัฒนาโครงการของบริษัทอสังหาฯที่ประกาศช่วงต้นปีน่าจะลดลง 0.6% yoy เป็น 3.301 แสนล้านบาทในปีนี้ และส่วนใหญ่น่าจะ เป็นโคงการไฮ-เอนด์ที่มุ่งเป้าไปยังลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและสามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ขณะที่คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่จะเปิดในปีนี้ น่าจะเป็นโครงการที่มีราคาจับต้องได้จนถึงปานกลาง ซึ่งยังมีอุปสงค์จากผู้ที่ซื้ออสังหาฯเพื่อการอยู่อาศัยและเพื่อการลงทุน
ยังแนะนำให้คงน้ำหนักการลงทุน (Neutral) หุ้นกลุ่มอสังหาฯ เพราะแม้ว่า presales และกำไรปกติมีแนวโน้มเติบโตช้าในปีนี้ แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 6.8-7.0% ในปี 66-67 ยังน่าสนใจ บวกกับการประเมินมูลค่าในปัจจุบันที่ P/E 7.2 เท่าในปี 68หรือ -1.5SD ของ P/E ล่วงหน้าเฉลี่ยย้อนหลังน่าจะมี downside จำกัด
ฝ่ายวิจัยฯชอบ LH และ SPALI เพราะกำไรปกติต่อหุ้นน่าจะกลับมาเติบโตแข็งแกร่งในปีนี้ อีกทั้ง LH อาจจ่ายเงินปันผลเพิ่มจากการขายสินทรัพย์ นอกจากนี้ยังชอบ AP เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯมีผลประกอบการแข็งแกร่งตั้งแต่ช่วงที่มีการระบาดของโควิด19 และการประเมินมูลค่าน่าสนใจ อย่างไรก็ตามกลุ่มอสังหาฯมี downside risk หากปัจจัยมหภาคมีความไม่แน่นอนมากขึ้น และอัตราดอกเบี้ยยังสูง ส่วนปัจจัยบวกคือการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV
ติดตามช่องทางมิติหุ้นเพื่อรับข่าวสารตลาดทุนได้ตามลิงค์ด้านล่าง
Web : https://www.mitihoon.com/
Facebook : https://www.facebook.com/mitihoon
Youtube : https://www.youtube.com/@mitihoonofficial7770
Tiktok : www.tiktok.com/@mitihoon
