มิติหุ้น – ความสำคัญของ ESG ต่อหุ้นของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง
โดย คุณเกษม พันธ์รัตนมาลา กรรมการและหัวหน้าฝ่ายวิจัย บล.ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด
หลักการของ ESG นั้น ส่งผลต่ออสังหาริมทรัพย์ในหลายด้าน ดังนั้นหากผู้ประกอบการนำปัจจัยเหล่านี้ไปใช้ ก็จะช่วยลดต้นทุนการดำเนินงานและทำให้บริษัทเติบโตได้เร็วขึ้น การถูกปรับจากการทำผิดกฎหมายก็จะลดลง, การทำงานมีประสิทธิภาพมากขึ้น และสินทรัพย์จะมีมูลค่าสูงขึ้น องค์ประกอบด้านสิ่งแวดล้อมของ ESG เกี่ยวข้องกับหลายเรื่อง เช่น การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ, มลพิษ ของเสีย, การรีไซเคิลและการใช้ทรัพยากรธรรมชาติ
เดิมทีนั้น การมีส่วนร่วมของบริษัทต่างๆในการปกป้องสิ่งแวดล้อม มักจะมุ่งเน้นไปที่เรื่องการก่อสร้างอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม แต่ปัจจุบันหลายบริษัทมีการรายงานเกี่ยวกับการใช้พลังงานจริงของอาคารและการใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ, การวัดปริมาณคาร์บอนที่ปล่อยออกมาเมื่อสร้างอาคารใหม่, การประเมินความยืดหยุ่นต่อสภาพภูมิอากาศของอาคาร และพอร์ตทรัพย์สินของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเรื่องต่างๆเหล่านี้ก็เป็นปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อม ที่ต้องคำนึงถึงด้วยเช่นกัน
ปัจจัยด้านสังคมเกี่ยวข้องกับทรัพยากรมนุษย์และโอกาสทางสังคม โดยมุ่งเน้นไปที่ผลกระทบของการก่อสร้างอาคารต่อสังคม เช่น สุขภาพของพนักงาน, ผู้เช่า และชุมชนท้องถิ่น ส่วนปัจจัยด้านธรรมาภิบาลเกี่ยวข้องกับโครงสร้างความเป็นผู้นำของบริษัท, การปฏิบัติตามกฎหมาย, ความหลากหลายของพนักงานและการรักษาพนักงาน, วัฒนธรรมองค์กร รวมถึงชื่อเสียงขององค์กร
เพราะฉะนั้น จึงไม่น่าแปลกใจที่แรงกดดันต่อหุ้นกลุ่มอสังหาฯและก่อสร้าง จากประเด็นด้านสิ่งแวดล้อม, สังคมและธรรมาภิบาล (ESG) จะมีความเข้มข้นมากขึ้น เนื่องจากตึกและอาคารมีการใช้พลังงานประมาณ 40% ของโลก, มีการใช้น้ำราว 1 ใน 4 ของการใช้น้ำทั่วโลก และมีการปล่อยก๊าซเรือนกระจกคิดเป็น 1 ใน 3 ของทุกปี ขณะที่การผลิตปูนซีเมนต์มากกว่า 4 พันล้านตันคิดเป็นราว 8% ของการปล่อยก๊าซคาร์บอนทั่วโลก (อ้างอิงจาก United Nations Environment Programme, Energy Efficiency for Buildings และ Chatham House/Cambridge IP, Making Concrete Change: Innovation in Low-carbon Cement and Concrete, 2018.)
การปล่อยก๊าซเรือนกระจกเกี่ยวข้องกับกลุ่มอสังหาฯและก่อสร้างและห่วงโซ่อุปทาน นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมหลังการก่อสร้าง ยังมีการปล่อยก๊าซเรือนกระจกจากระบบทำความร้อน, ความเย็นและระบบแสงสว่างอีกด้วย ซึ่งอาคารมากกว่า 80% ที่จะอยู่ในปี 2593 ได้ถูกสร้างขึ้นแล้ว หมายความว่าผลกระทบเหล่านี้ยังจะเกิดขึ้นได้ในอนาคต ท่ามกลางสภาพภูมิอากาศที่ไม่อาจคาดการณ์ได้
ดังนั้น จึงมีการเรียกร้องจากหลายส่วนให้ภาคการก่อสร้าง หันมาให้ความสำคัญกับ ESG รวมทั้งนักลงทุนและผู้บริโภคเองต่างก็แสดงความกังวลเกี่ยวกับปัญหา ESG จึงทำให้ข้อกำหนดด้านกฎหมาย, ข้อบังคับและการรายงานมีการพัฒนาอย่างรวดเร็วในหลายประเทศทั่วโลก
ในประเทศที่กำลังพัฒนานั้น green construction ให้ผลตอบแทนที่ดีมาก การเติบโตของประชากรและความเจริญของเมือง ทำให้กิจกรรมด้านการก่อสร้างซึ่งคิดเป็น 40% ของ GDP เพิ่มขึ้น และมีการลงทุนด้านประสิทธิภาพการใช้พลังงานในอาคารควบคู่ไปด้วย ซึ่งถือเป็นการประหยัดทั้งทางตรงและทางอ้อมอย่างมีนัยสำคัญ ช่วยชดเชยต้นทุนที่เพิ่มขึ้นทำให้ได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนในระยะเวลาอันสั้น นอกจากนี้ การก่อสร้างอย่างยั่งยืนจะส่งผลให้มีผู้อาศัยและผู้เช่ามีสุขภาพที่ดีและมีสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้น
ตัวชี้วัดด้านความยั่งยืนที่แข็งแกร่งยังสามารถดึงดูดนักลงทุน เพราะเชื่อว่าจะทำให้อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าสูงขึ้น, สามารถดึงดูดผู้เช่าได้มากขึ้น, มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น และนำไปสู่ความสามารถในการทำกำไรที่สูงขึ้น ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญด้านการก่อสร้างจึงจำเป็นต้องเผชิญกับความท้าทายที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ไม่เพียงแต่เพื่อประโยชน์ที่มากขึ้นเท่านั้น แต่ยังเพื่อดึงดูดการลงทุนและลดความเสี่ยงต่อการถูกดำเนินคดีให้เหลือน้อยที่สุด
ขณะนี้ ESG มีบทบาทสำคัญในการดำเนินงานของบริษัทต่างๆมากขึ้น การพิจารณาด้าน ESG ของภาคอสังหาริมทรัพย์จึงกลายเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรกสำหรับนักลงทุนตลอดวงจรชีวิตของสินทรัพย์ ตั้งแต่การคัดกรองโครงการต่างๆไปจนถึงการซื้อกิจการ, การจัดการสินทรัพย์, การพัฒนาอาคารและการขายสินทรัพย์ ในขณะที่ต้องมีการเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงานในอาคารในการให้บริการแก่ผู้เช่าด้วย
การก่อสร้างยังเป็นหนึ่งในภาคส่วนที่ต้องคำนึงถึง ESG มากที่สุดในแง่ของแรงงานยุคใหม่, การคุ้มครองสุขภาพและความปลอดภัย, กฎหมายต่อต้านการติดสินบนและการทุจริต, การปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์, ความหลากหลายและความเท่าเทียมในการจ้างงานระหว่างเพศของพนักงาน รวมถึงผลกระทบทางสังคมของโครงการมากขึ้น ซึ่งรัฐบาลจะมีบทบาทในการลดแรงจูงใจต่อพฤติกรรม ESG ที่ไม่พึงประสงค์ โดยการออกกฎหมาย, การเก็บภาษีและค่าปรับ ดังนั้นนักลงทุนและบริษัทต่างๆจึงมีความตื่นตัวเรื่อง ESG มากขึ้น
บทความนี้จะมุ่งเน้นไปที่การนำ ESG มาใช้ในการวิเคราะห์หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง ก่อนอื่นต้องมาดูว่ามีปัจจัยสำคัญอะไรที่มีผลกระทบทางการเงินกับบริษัทอย่างมีนัยยะ และตัวบริษัทเองมีผลกระทบต่อสังคมและเศรษฐกิจโดยรวมอย่างไร ซึ่งแนวคิดนี้เรียกว่า double materiality ซึ่งเชื่อว่า double materiality เป็นสิ่งสำคัญมากสำหรับธุรกิจอสังหาฯและก่อสร้าง เพราะกิจกรรมต่างๆของบริษัทส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชนที่อยู่ใกล้กับพื้นที่ก่อสร้าง
นอกจากนี้ บริษัทยังต้องให้ความสำคัญด้านอาชีวอนามัยและความปลอดภัยทั้งของคนงานก่อสร้าง, พนักงานและครอบครัว รวมถึงชุมชนและบริษัทด้วย ดังนั้นความสามารถของบริษัทในการคาดการณ์ปฏิกิริยาของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียต่อประเด็นด้านความยั่งยืนที่เกิดขึ้น และผลกระทบต่อธุรกิจและผลการดำเนินงานจึงเป็นสิ่งสำคัญ
Double materiality ยังใช้ได้กับประเด็นต่างๆเช่น ความหลากหลาย, ความเสมอภาคและการไม่แบ่งแยกในการจ้างงาน ทั้งนี้ในตลาดที่แรงงานมีความสามารถอยู่จำกัด การที่บริษัทสามารถดึงดูดพนักงานที่หลากหลาย ทำให้มีโอกาสดึงกลุ่มคนที่มีความสามารถมาเข้าร่วม จึงมีผลต่อมูลค่าองค์กร ในทางกลับกันหากบริษัทมีแนวทางปฏิบัติเลือกที่รักมักที่ชัง ก็อาจส่งผลให้เกิดการฟ้องร้องหรือการเปลี่ยนแปลงผู้นำ ซึ่งอาจส่งผลเสียต่อมูลค่าขององค์กร นอกจากนี้ การเลือกปฏิบัติถือเป็นการละเมิดสิทธิพลเมืองและสิทธิมนุษยชน ดังนั้น double materiality จึงหมายถึงการมองประเด็น ESG ผ่านเลนส์ทางการเงินล้วนๆ และผ่านเลนส์ของผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย
โดยสรุป การมีนัยสำคัญสองเท่าจึงช่วยเสริมวิสัยทัศน์ของบริษัท รวมทั้งช่วยกำหนดกลยุทธ์ได้ดีขึ้น และเพื่อพิจารณาผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งหมดในกิจกรรมของบริษัท
ดังนั้น จึงมองว่า double materiality ของกลุ่มอสังหาฯและก่อสร้าง มีดังนี้ อาชีวอนามัยและความปลอดภัย, คุณภาพและความปลอดภัยของบ้านและอาคารรวมถึงสาธารณูปโภคต่างๆ มีการใช้วัสดุรีไซเคิลมากน้อยแค่ไหน, ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชนจากโครงการก่อสร้าง เช่นมลพิษ เสียง การจราจรติดขัดและ อุบัติเหตุ, ผลกระทบต่อสภาพภูมิอากาศและสภาพแวดล้อม เช่น มีการปล่อยก๊าซเรือนกระจกและของเสียต่างๆมากน้อยแค่ไหน, จริยธรรมทางธุรกิจ, การรักษาพนักงานที่มีความสามารถ
ทั้งนี้นักลงทุนหรือนักวิเคราะห์สามารถหาข้อมูลต่างๆเหล่านี้ได้จาก sustainability report, website, จากการสัมภาษณ์ผู้บริหาร จากข่าวต่างๆ จาก SET Smart, หรือจาก ESG rating agencies เช่น MSCI, Morningstar, DJSI, Bloomberg เป็นต้น โดยนักลงทุนหรือนักวิเคราะห์อาจมองประเด็น double materiality สำหรับหุ้นในกลุ่มนี้แตกต่างกันได้ และธุรกิจเดียวกันในแต่ละประเทศอาจมีประเด็น double materiality ที่แตกต่างกันได้
เมื่อได้ข้อมูลต่างๆ เหล่านี้มาแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือ การแปลงข้อมูลให้เป็นคะแนน โดยอาจเริ่มตั้งแต่ 1-5 ซึ่ง 1 หมายถึงล้าหลัง, 2 หมายถึงต่ำกว่ามาตรฐาน, 3 หมายถึงพอใช้, 4 หมายถึงสูงกว่ามาตรฐาน, 5 หมายถึงดีเยี่ยม หลังจากนั้นก็รวมคะแนนในด้านต่างๆ เพื่อที่จะได้ทราบว่าบริษัทเหล่านี้มีคะแนนทางด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาลอย่างละเท่าไหร่ ซึ่งจะทำให้ทราบว่าบริษัทมีจุดแข็ง จุดอ่อนในด้านเหล่านี้อย่างไร
จากนั้นจึงนำคะแนนทั้ง 3 ด้านมารวมกันเพื่อให้ได้คะแนนรวม และสามารถเปรียบเทียบระหว่างบริษัทต่างๆได้สะดวกขึ้น หลังจากนั้นก็ให้นำคะแนนรวมนี้มาแปลงเป็นตัวปรับลดและเพิ่มสำหรับอัตราคิดลด (discount rate) เพื่อนำมาคิดลดกระแสเงินสดในอนาคต
สำหรับข้อมูลเชิงลึกว่า ESG อาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าองค์กรอย่างไร PricewaterhouseCoopers (PwC) ได้ทำการวิเคราะห์บริษัทมากกว่า 2,000 แห่ง เพื่อให้เห็นถึงความสัมพันธ์ระหว่างการจัดอันดับ ESG ของบริษัทกับมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด, ความคาดหวังเรื่องการเติบโตของธุรกิจ และการประเมินความเสี่ยงโดยตลาดการเงิน ซึ่ง PwC พบว่าบริษัทที่มี ESG rating ดีกว่าจะได้รับการประเมินมูลค่าที่สูงกว่าบริษัทที่มีคะแนน ESG เฉลี่ย
นอกจากนี้ ผลการวิเคราะห์ยังแสดงให้เห็นว่าบริษัทที่มีคะแนน ESG แย่กว่าบริษัทที่มี ESG เท่ากับค่าเฉลี่ยจะมีส่วนลดการประเมินมูลค่า (valuation discount) สูงถึงลบ 10%
ในรายงานความยั่งยืนของ RICS ที่เผยแพร่ในไตรมาส 2/64 แสดงให้เห็นว่า ผู้ตอบแบบสำรวจทั่วโลกราวครึ่งหนึ่งเชื่อว่าอาคารสีเขียว (green buildings) มีค่าเช่าและมูลค่าสินทรัพย์มากกว่าอาคารที่ไม่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม และผู้ตอบแบบสำรวจมากกว่า 1 ใน 3 เชื่อว่าค่าเช่าและมูลค่าสินทรัพย์ของอาคารสีเขียวจะสูงกว่าอาคารที่ไม่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม 10%-15% นอกจากนี้มากกว่า 30% ของผู้ตอบแบบสอบถามแนะนำว่าถึงแม้ไม่มีค่าเช่าหรือราคาพรีเมี่ยมสำหรับอาคารสีเขียว แต่อาคารที่ไม่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมอาจต้องมีส่วนลดสำหรับค่าเช่าและมูลค่าสินทรัพย์
จากข้อมูลเหล่านี้ นักลงทุนหรือนักวิเคราะห์สามารถนำมาใช้ปรับเพิ่มและลดประมาณการผลกำไรและกระแสเงินสด เพื่อนำมาคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบันของสินทรัพย์ได้ นอกจากนี้ อาจจะนำคะแนนรวม ESG นี้มาใช้ในการปรับลดและเพิ่ม P/E, P/BV, EV/EBITDA สำหรับประเมินราคาหุ้นที่เหมาะสมของบริษัท
ติดตามช่องทางมิติหุ้นเพื่อรับข่าวสารตลาดทุนได้ตามลิงค์ด้านล่าง
Web : https://www.mitihoon.com/
Facebook : https://www.facebook.com/mitihoon
Youtube : https://www.youtube.com/@mitihoonofficial7770
Tiktok : www.tiktok.com/@mitihoon
