มิติหุ้น – DAOL REIT : ‘กองทรัสต์ KTBSTMR’ เตรียมจ่ายประโยชน์ตอบแทนงวดไตรมาส 2 ปี 2567 ในอัตรา 0.1741 บาทต่อหน่วยทรัสต์ เป็นจำนวนเงินประมาณ 52.49 ล้านบาท ผู้ถือหน่วยเตรียมรับเงินวันที่ 12 กันยายน 2567 ชู คุณภาพของทรัพย์สินที่แข็งแกร่ง สร้างรายได้สูงตามเป้า
นายพลสิทธิ ภูมิวสนะ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ดาโอ รีท แมเนจเมนท์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ ‘DAOL REIT’ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ เปิดเผยว่า ช่วงครึ่งปีแรกกองทรัสต์ KTBSTMR ยังคงทำผลงานได้ดีเยี่ยมเป็นไปตามแผนงาน
อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยรวมของทรัพย์สินภายใต้การบริหารของ DAOL REIT ในรอบการดำเนินงานตั้งแต่เดือน เม.ย. – มิ.ย. 2567 ยังอยู่ในระดับที่สูงกว่าร้อยละ 95 ซึ่งพิสูจน์ได้ชัดเจนว่า ทรัพย์สินทั้ง 6 โครงการของกองทรัสต์มีศักยภาพที่ดี โดยคลังสินค้าและโรงงานมีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ร้อยละ 98.90 อาคารสำนักงานมีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ร้อยละ 99.80 คอมมูนิตี้มอลล์มีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ร้อยละ 91.23 และศูนย์รับฝากข้อมูล มีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ร้อยละ 100.00
ขณะเดียวกันอัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ในเกณฑ์ที่แข่งขันกับอัตราตลาดทั่วไปได้ มีโอกาสในการเติบโตตามศักยภาพที่แข็งแกร่งของทรัพย์สินในแต่ละโครงการ ซึ่งทำเลที่ตั้งแต่ละโครงการเหมาะสมกับอุตสาหกรรมในประเภทนั้นๆ จึงเป็นการส่งเสริมให้ผู้เช่าพื้นที่ครองสัดส่วนพื้นที่สูงมาโดยตลอด ประกอบกับมีคู่แข่งทางตรงในแต่ละพื้นที่ไม่มาก เนื่องจาก ปัจจัยทางสภาวะเศรษฐกิจที่ส่งผลให้การพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ทั้งอาคารสำนักงาน คอมมูนิตี้มอลล์ หรือ คลังสินค้ามีปริมาณน้อยกว่าความต้องการในตลาด สำหรับกลุ่มผู้เช่าในกลุ่มตลาดเดียวกัน
สำหรับผู้เช่าในกลุ่มอุตสาหกรรม ทางกองทรัสต์และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ได้พิจารณาติดตามถึงข้อมูลภาวะเศรษฐกิจเพื่อวางแนวทางในการจัดหาผู้เช่าที่เหมาะสมอย่างต่อเนื่อง
จากภาพรวมเศรษฐกิจมหภาค ปัจจัยภายนอกประเทศ และ ภายในประเทศ เรามองว่าผลการดำเนินงานในช่วงไตรมาสที่ 3-4 จะยังคงสามารถรักษาระดับอัตราการเช่าพื้นที่ในแต่ละโครงการต่อไปได้ในอัตราเฉลี่ยที่ใกล้เคียงกับช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา แม้ว่าโดยธรรมชาติของผู้เช่าพื้นที่รายย่อยของแต่ละโครงการจะมีการเปลี่ยนแปลงตามการครบรอบของอายุสัญญาเช่า และ มีช่วงเปลี่ยนผ่านของรอยต่ออยู่บ้าง ซึ่งเป็นลักษณะปกติทั่วไปของการเปลี่ยนแปลงผู้เช่ารายย่อยภายในโครงการของแต่ละทรัพย์สินเท่านั้น โดยอัตราค่าเช่าพื้นที่ ซึ่งถือเป็นรายได้หลักของการจัดหาผลประโยชน์ในแต่ละทรัพย์สินนั้น เรามองว่าสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันจะส่งผลเชิงบวกให้แต่ละโครงการยังคงรักษาอัตราค่าเช่าได้ใกล้เคียงค่าเฉลี่ยในช่วงก่อนหน้า แม้ว่า การแข่งขันที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงมากขึ้นในบางกลุ่มอุตสาหกรรม เช่น อาคารสำนักงาน และ คลังสินค้าโรงงาน
อย่างไรก็ตาม ‘DAOL REIT ในฐานะผู้จัดการของกองทรัสต์จะปรับและพัฒนากลยุทธ์การบริหารเพื่อให้ทรัพย์สินแต่ละโครงการมีศักยภาพในการแข่งขันที่สูงมากขึ้น เพื่อตอบสนองต่อการปรับเปลี่ยนของตลาดการเช่า นอกเหนือไปกว่านั้น มีการบริหารจัดการต้นทุนในหลายมิติ จากทั้งการบริหารต้นทุนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นของทรัพย์สินแต่ละโครงการ รวมถึงการลดต้นทุนโดยการติดตั้งแผงผลิตไฟฟ้าจากพลังงานแสงอาทิตย์ ทั้งนี้ ก็เพื่อเพิ่มโอกาสในการสร้างกำไรสุทธิสูงสุดให้แก่กองทรัสต์ต่อไปในระยะยาว
ด้วยการบริหารที่มีประสิทธิภาพตามแผนทำให้รอบการดำเนินงานตั้งแต่ 1 เม.ย.2567 – 30 มิ.ย.2567 กองทรัสต์พิจารณาจ่ายปันผลในอัตรา 0.1741 บาทต่อหน่วย เป็นเงินประมาณ 52.49 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราเงินจ่ายประโยชน์ตอบแทนแบบปรับปรุงเต็มปี (Annualized) ที่ประมาณร้อยละ 7/1 เมื่อเทียบกับราคาพาร์ (ที่ 10.00 บาทต่อหน่วย) และหากนับตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์ (วันที่ 2 พ.ย.2564) ได้จ่ายประโยชน์ตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ไปแล้วกว่า 510.41 ล้านบาท เป็นจำนวน 10 ครั้ง หรือคิดเป็น 1.6929 บาทต่อหน่วย ซึ่งคิดเป็นอัตราผลตอบแทนร้อยละ 7.01 จากราคาพาร์ และร้อยละ 10.80 จากราคาตลาด (เมื่อวันที่ 25 ก.ค. 2567 ที่ 6.50 บาทต่อหน่วย)
นายพลสิทธิ กล่าวถึง แผนการดำเนินธุรกิจจากนี้ว่า แผนการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมของกองทรัสต์ในปัจจุบันเรามีโครงการที่อยู่ระหว่างการศึกษาและเตรียมการพิจารณาการเข้าลงทุนในทรัพย์สินประเภท คลังสินค้า/โรงงาน จำนวน 3 โครงการ โดยมีมูลค่าลงทุนรวมประมาณ 1,500 ล้านบาท ซึ่งเราจะพิจารณาทยอยการลงทุนเพิ่มเติมในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2567 จนถึงไตรมาส 4 ของปี 2568 ตามลำดับความพร้อมของทรัพย์สินแต่ละโครงการ และความเหมาะสมของสภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงสภาวะตลาดการลงทุนโดยรวมต่อไป
ทั้งนี้ กลยุทธ์การบริหารจัดการ Portfolio Management ได้มีการกำหนดโครงสร้างทางการเงินที่เหมาะสมสำหรับแหล่งเงินทุนต่างๆ เช่น การกู้ยืม หรือ การกู้ยืมและออกหน่วยทรัสต์เพิ่มทุน หรือ การออกหน่วยทรัสต์เพิ่มทุน ซึ่งผู้จัดการกองทรัสต์จะได้พิจารณาตามความเหมาะสมทั้งด้านต้นทุนทางการเงิน ด้านความเหมาะสมของสภาวะตลาดการลงทุน เพื่อประโยชน์สูงสุดของ KTBSTMR ในระยะยาวต่อไป
ในส่วนของการเพิ่มความมั่นใจให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์ได้มีการกำหนดแนวทางการดำเนินการโดยมีเงื่อนไขให้เจ้าของทรัพย์สินในโครงการต่างๆที่ KTBSTMR พิจารณาจะเข้าลงทุนเพิ่มเติมให้มีการถือหน่วยทรัสต์ของ KTBSTMR ตามสัดส่วนที่ตกลงกัน รวมถึงมีการพิจารณาถึงความสามารถและประสบการณ์ของผู้ที่จะเข้ามาเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของทรัพย์สินที่ KTBSTMR จะเข้าลงทุนเพิ่มเติม เพื่อให้การบริหารทรัพย์สินเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ
มุมมองอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในครึ่งปีหลัง
จากทิศทางสถานการณ์ตรึงอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ BOT และแรงกดดันจากภาคผู้ผลิต รวมถึงปัจจัยสนับสนุนของ FED ทำให้ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งมีมุมมองเชิงบวกต่อทิศทางการปรับลดลงของอัตราดอกเบี้ยอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งจากการคาดการณ์ของนักวิเคราะห์กรณีฐานที่ 0.25% จำนวน 2 ครั้ง ในสิ้นปีนี้ ซึ่งจะเป็นส่วนช่วยให้กองทรัสต์ KTBSTMR มีโอกาสในการทำกำไรได้มากขึ้นจากต้นทุนทางการเงินที่คาดว่าจะปรับลดลง อย่างไรก็ตาม กองทรัสต์ KTBSTMR มีแนวทางการจัดการบริหารเชิงป้องกันความเสี่ยงโดยการควบคุมอัตราส่วนการกู้เงินให้ไม่เกินร้อยละ 30.00 เพื่อให้เป็นไปตามกรอบและลดความเสี่ยง
ขณะที่การเติบโตของกลุ่มอุตสาหกรรม คลังสินค้าและโรงงาน ผลพวงจากกระแสตลาดรถยนต์ EV ทำให้กลุ่ม อุตสาหกรรมผู้ผลิตจากจีนแผ่นดินใหญ่ เข้ามาลงทุนกว้านซื้อที่ดินเพื่อหวังจะพัฒนาโรงงานผลิตรถยนต์ EV ให้ตอบโจทย์ผู้บริโภคภายในประเทศ และ อาเซียน ทั้งนี้ จากอานิสงค์ของปริมาณอุปสงค์ของกลุ่มบริษัทผู้ผลิตที่สูงมากกว่าอุปทานนั้น ส่งผลบวกต่อโรงงานสำเร็จรูป (Ready Built) ซึ่งกองทรัสต์ KTBSTMR มีโรงงานและคลังสินค้าประเภทนี้ ตั้งอยู่บนทำเลที่เป็นจุดยุทศาสาตร์ทั้งการคมนาคม นำเข้าและส่งออก จึงมองว่าจะเป็นแรงสนับสนุนให้ผลประกอบการของอุตสาหกรรมประเภทคลังสินค้าและโรงงานภายใต้การบริหารของกองทรัสต์ KTBSTMR มีแนวโน้มที่ดีและสามารถการเติบโตได้ในระยะยาว
นอกจากนี้การเติบโตของจำนวนนักท่องเที่ยว ส่งผลบวกต่ออุตสาหกรรมโรงแรมโดยตรงและอุตสาหกรรมพาณิชยกรรมในทางอ้อม โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดการณ์จำนวนนักท่องเที่ยวที่จะเข้าประเทศในปี 2567 กว่า 36 ล้านคน ส่งผลบวกอย่างมีนัยสำคัญต่อธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ท
“การที่นักท่องเที่ยวที่มาพร้อมกับอำนาจในการจับจ่ายใช้สอยจะส่งผลทางอ้อมต่อกลุ่มอุตสาหกรรมพาณิชยกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ภายใต้การบริหารของกองทรัสต์ KTBSTMR ซึ่งมีกลุ่มเป้าหมายที่เฉพาะเจาะจงกับนักท่องเที่ยวชาวเอเชีย จีน เกาหลี ญี่ปุ่น โดยเฉพาะ ซึ่งเรามองว่าจะทำให้ความคึกคักในโครงการเพิ่มสูงขึ้นและผลประกอบการของโครงการเติบโตควบคู่ไป” นายพลสิทธิ กล่าว
ติดตามช่องทางมิติหุ้นเพื่อรับข่าวสารตลาดทุนได้ตามลิงค์ด้านล่าง
Web : https://www.mitihoon.com/
Facebook : https://www.facebook.com/mitihoon
Youtube : https://www.youtube.com/@mitihoonofficial7770
Tiktok : www.tiktok.com/@mitihoon
