มิติหุ้น – ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ ว่า เมื่อวันที่ 20 มี.ค.68 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) เป็นการชั่วคราว โดยกำหนดให้เพิ่มเพดานอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็น 100% จากเดิมที่ 70-90% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในกรณีที่ 1. มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาเงินกู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป 2. มูลค่าหลักประกันตั้งแต่10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญาเงินกู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป
การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวนี้จะมีผลกับสัญญาเงินกู้ตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค.68 จนถึงวันที่ 30 มิ.ย.69 ทั้งนี้เกณฑ์ LTV สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญา เงินกู้หลังที่ 1 เป็นต้นไปจะยังคงอยู่ที่ 100% การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV สอดคล้องกับความคาดหมายของฝ่ายวิเคราะห์ฯเและคล้ายคลึงกับมาตรการผ่อนคลาย LTV รอบที่แล้ว (20 ต.ค.64 จนถึง 31 ธ.ค.65)
ขณะที่ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI คาดว่า การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะกระตุ้นให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเร็วขึ้นในไตรมาส 2/68 ถึงไตรมาส 2/69 และน่าจะเป็นผลดีกับราคาหุ้นในกลุ่มอสังหาฯ
ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI เชื่อว่า โครงการอสังหาฯระดับกลางถึงไฮ-เอนด์ที่มีราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาท/ยูนิตขึ้นไป น่าจะได้ประโยชน์จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวมากที่สุด เนื่องจากลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้มีความสามารถทางการเงินสูงกว่า นอกจากนี้ ยังคาดว่ายอดขายสต็อกโครงการพร้อมอยู่ ( RTM) และยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม รวมถึงที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีกำหนดก่อสร้างเสร็จน่าจะเพิ่มขึ้นในช่วงผ่อนคลายเกณฑ์ LTV
มองว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV น่าจะส่งผลดีต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์มากกว่ามาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ มาตรการอื่น อย่างเช่น การลดค่าโอนและค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท/ยูนิต และสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำของธนาคารออมสิน ขณะที่สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยตั้งแต่สัญญาเงินกู้หลังที่ 2 เป็นต้นไปมีสัดส่วนประมาณ 25% ของสินเชื่อกลุ่มนี้ จึงประมาณการว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะทำให้ยอดโอนเพิ่มขึ้น 8-10%
ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI มองว่า บริษัทที่น่าจะได้รับประโยชน์มากที่สุดคือ 1) บริษัทพัฒนาอสังหาฯที่มีสัดส่วน โครงการระดับกลางถึงไฮ-เอนด์สูง 2) บริษัทพัฒนาอสังหาฯที่มี RTM สูง ดังนั้น จึงเชื่อว่า AP, SPALI, SIRI, LH, SC, และ ORI จะเป็นผู้ได้รับประโยชน์สูงสุดจากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV
ยังแนะนำ “Neutral” กลุ่มอสังหาฯ เพราะมองว่า presales และการเติบโตของกำไรปกติน่าจะชะลอตัวในปี 68 แต่การประเมินมูลค่ายังไม่แพง โดยในปัจจุบันกลุ่มอสังหาฯซื้อขายอยู่ที่ P/E 7.1 เท่า ในปี 68 หรือต่ำกว่า -1.5SD ของค่าเฉลี่ยห้าปี และมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลน่าสนใจที่ 7.1% ในปี 68 ขณะเดียวกันเลือก AP และ SIRI เป็นหุ้น Top pick เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯของ SIRI น่าจะ outperform คู่แข่งและมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง ส่วน AP น่าจะมีกำไรสุทธิเติบโตแข็งแกร่งในปี 68 และมีการประเมินมูลค่าน่าสนใจ
ทั้งนี้กลุ่มอสังหาฯจะมีdownside risk หากเศรษฐกิจมหภาคมีความไม่แน่นอนและมีการปรับลดดอกเบี้ยน้อยกว่าคาด ส่วน upside risk อาจมาจากการลดค่าโอนและค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาตั้งแต่ 7 ล้านบาท/ยูนิตขึ้นไปและการขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินเป็น 99 ปี
ติดตามช่องทางมิติหุ้นเพื่อรับข่าวสารตลาดทุนได้ตามลิงค์ด้านล่าง
Web : https://www.mitihoon.com/
Facebook : https://www.facebook.com/mitihoon
Youtube : https://www.youtube.com/@mitihoonofficial7770
Tiktok : www.tiktok.com/@mitihoon
