โดยบริษัทหลักทรัพย์กรุงศรี จำกัด (มหาชน)
ผลกระทบที่รุนแรงเกินคาดจากเกณฑ์ LTV ที่เข้มขึ้น บวกกับภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวทำให้ ANAN ปรับลดเป้าการเปิดโครงการใหม่ปีนี้ลง 15% จากเดิม 3.8 หมื่นล้านบาทเหลือแค่ 3.3 หมื่นล้านบาท โดยบริษัทยังได้ปรับลดเป้า presales และเป้ายอดโอนลง 27% และ 24% เหลือ 2.83 หมื่นล้านบาท และ 2.9 หมื่นล้านบาทตามลำดับ ทั้งนี้ ตั้งแต่ต้นปีนี้ ANAN เพิ่งเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ไปแค่โครงการเดียวมูลค่า 1.3 พันล้านบาท ใน 1H19 ไม่รวมโครงการ Ideo Q สะพานควาย (1 หมื่นล้านบาท) ซึ่งเลื่อนเปิดตัวไปเป็น 4Q19 ส่งผลให้ยอด presales อ่อนแอใน 1H19 อยู่ที่ 1.09 หมื่นล้านบาท ลดลง 37% yoy
การปรับแผนเปิดโครงการใหม่ของบริษัทเป็นไปตามที่เราคาดไว้อยู่แล้ว แต่เกณฑ์ LTV ที่เข้มขึ้น และเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวลงส่งผลกระทบแรงเกินคาด ดังนั้น ผลประกอบการใน 2H19 จึงน่าจะแย่กว่าที่เราคาดเอาไว้ก่อนหน้านี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อ ANAN เลื่อนการเปิดโครงการที่พร้อมย้ายเข้าอยู่มูลค่า 700 ล้านบาทจาก 3Q ไปเป็น 4Q19 นอกจากนี้ ยอด presales และยอดขายสต็อกเก่าที่ผ่านมาในปีนี้ก็ยังซบเซา ในขณะที่ ANAN รายงานว่า backlog ที่จะรับรู้เป็นรายได้ในปีนี้ยังอยู่ที่ 2.2 หมื่นล้านบาทเท่ากับเมื่อไตรมาสที่แล้ว
ถึงแม้ว่า ANAN จะปรับลดเป้าทางธุรกิจลงมาจนใกล้ประมาณการของเรา แต่ก็ยังมีความเสี่ยงว่าจะไม่สามารถทำยอด presales ได้ตามเป้าเพราะมาตรการ LTV ที่เข้มขึ้นส่งผลกับการตัดสินใจของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์มากกว่าที่คาดไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อการเปิดโครงการใหม่จะไปกระจุกอยู่ใน 4Q19 ทั้งนี้ ANAN อาจจะต้องเน้นไปที่ presales ของโครงการใหม่ ๆ เราจึงมองว่ายังมีความเสี่ยงที่ยอดโอนจะต่ำเกินคาดเพราะบริษัทอาจจะระบายสต็อกเก่าออกได้ช้า
เรายังคงสมมติฐานการเปิดโครงการใหม่ปีนี้เอาไว้ที่ 3.26 หมื่นล้านบาท เนื่องจาก ANAN ได้ปรับเป้าของบริษัทลงมาใกล้กับประมาณการของเรา แต่เรามองว่าการที่ ANAN จะทำยอด presales ให้ได้ตามเป้ายังเป็นเรื่องท้าทายท่ามกลางภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เอื้ออำนวย นอกจากนี้ การที่บริษัทจะมุ่งเน้นทำยอด presales ของโครงการใหม่ ก็น่าจะทำให้การระบายสต็อกเก่าออกในปีนี้เป็นไปอย่างอืดๆ
ดังนั้น เราจึงปรับลดประมาณการยอด presales และยอดโอนปีนี้ลง 14% และ 19% เหลือ 2.75 หมื่นล้านบาท และ 2.57 หมื่นล้านบาท ตามลำดับ เพื่อสะท้อนถึงความเสี่ยงที่ยอดรายได้จะอ่อนแอ และทำให้เราปรับลดประมาณการกำไรสุทธิปีนี้ลง 18% ทั้งนี้ เราประเมินราคาเป้าหมายโดยใช้ PER เฉลี่ยระยะยาว -0.25 S.D. (9.0x) ซึ่งทำให้ได้ราคาเป้าหมายใหม่ที่ลดลงจากเดิม 4.50 บาทเหลือ 3.40 บาท (ปรับต้นทุนทางการเงินของ hybrid bonds 472 บาทแล้ว) ทั้งนี้ เนื่องจากเหลือ upside ถึงราคาเป้าหมายของเราอีกแค่นิดเดียว เราจึงปรับลดคำแนะนำหุ้น ANAN เป็นถือ
Disclaimer: เอกสาร/รายงานฉบับนี้จัดทำขึ้นบนพื้นฐานข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณชน ซึ่งพิจารณาแล้วว่ามีความน่าเชื่อถือ อย่างไรก็ตาม บมจ.หลักทรัพย์กรุงศรี มิอาจรับรองความถูกต้องและความสมบูรณ์ของข้อมูลดังกล่าวได้ บทความดังกล่าวเป็นเพียงแนวคิดของผู้จัดทำเพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจในการลงทุน บริษัทฯขอสงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงความเห็นหรือประมาณการต่างๆที่ปรากฏในเอกสาร/รายงานฉบับนี้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้าดังนั้นนักลงทุนโปรดใช้ดุลพินิจอย่างรอบคอบในการพิจารณาการลงทุน
