กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ – การเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นหลังเงียบมาหลายเดือน

แม้ภาพรวมของตลาดอสังหาฯยังอ่อนแอ แต่เราเห็น sentiment ตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นตัวขึ้นในสิงหาคม หลังผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น ขณะที่อุปสงค์ยังดูดซับได้ สะท้อนที่ take-up rate ที่ทรงตัว เราคงมุมมอง เป็นกลาง สำหรับกลุ่มอสังหาฯ โดยให้ LH เป็นหุ้นเด่น ทั้งนี้ยังเชื่อว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัวช้า และกลุ่มโครงการแนวราบจะมีผลงานที่ดีกว่าโครงการคอนโดมิเนียมในเมือง อย่างไรก็ดี มาตรการกระตุ้นเพิ่มเติมจากภาครัฐอาจช่วยเพิ่มความต้องการระยะสั้นและช่วยบรรเทาวัฏจักรขาลงของตลาดอสังหาฯ

Agency for Real Estate Affairs (AREA) รายงานว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้เปิดตัวหน่วยอยู่อาศัยใหม่ 10,265 หน่วยในสิงหาคม ซึ่งถือสูงกว่าค่าเฉลี่ย 4,000-5,000 หน่วยสำหรับแปดเดือนที่ผ่านมา โดยประกอบไปด้วยคอนโดมิเนียม 4,621 หน่วย (+136% mom / +36% yoy) และแนวราว 5,644 หน่วย (+61% mom / +23% yoy) ทั้งนี้รายงานได้แสดงถึงการเพิ่มขึ้นของการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งในส่วนของคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยแนวราบโดยเฉพาะในตลาดแมส (<Bt3mn) เห็นได้จากราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ลดลงสู่ระดับ Bt3.6mn ต่อหน่วย เทียบกับ Bt4mn ในปีที่แล้ว ด้านผลิตภัณฑ์ที่เปิดตัวเป็นรูปแบบของโครงการแนวราบ (55%) มากกว่าคอนโดมิเนียม (45%) ซึ่งสะท้อนว่าผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังในการเปิดโครงการ จากข้อมูลโดยรวมแม้ว่าการเปิดโครงการจะยังลดลง 39% YTD แต่เราเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวของกิจกรรมในตลาดอสังหาฯ ซึ่งสอดคล้องกันกับภาพเศรษฐกิจที่ฟื้นขึ้นหลังภาครัฐผ่อนคลายมาตรการ lockdown อย่างไรก็ดีต้องเรียกว่าเรายังมองว่าภาพรวมไม่ได้ดีและยังอ่อนแอ แต่ไม่ได้เลวร้ายเท่าช่วงต้นปีที่ผ่านมา

แม้ว่าจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น แต่ตลาดยังสามารถดูดซับได้ดีโดยมี take-up rate ที่ 23% ในสิงหาคมเทียบกับ 24% ในเดือนที่ผ่านมาและ 22% ในแง่ YTD โครงการแนวราบมี take-up rate ที่ระดับ 17% ในขณะที่คอนโดมิเนียมอยู่ที่ 30% ในตลาด mass (<Bt3mn ต่อหน่วย) และตลาดพรีเมียม (Bt3-10mn ต่อหน่วย) มี take-up rate ที่ 24% และ 20% ตามลำดับเทียบกับ 13% สำหรับตลาดหรู (>Bt10mn ต่อหน่วย) จากข้อมูลได้ชี้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในมีนาคมที่ take-up rate ระดับ 13% แต่การฟื้นตัวยังเป็นอย่างค่อนข้างช้าโดยเฉพาะเมื่อการฟื้นตัวรอบนี้ถูกขับเคลื่อนจากจากโครงการแนวราบเป็นหลัก

ทั้งนี้ในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการได้มีการเข้าพบนายกรัฐมนตรีและถกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ โดยได้เสนอ 5 นโยบายหลัก คือ ได้แก่ 1) การผ่อนคลาย LTV และมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยพร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษ 2) การลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองและการโอน ซึ่งจะครอบคลุมจนถึงระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อหน่วย 3) การลดภาษีธุรกิจเฉพาะ 4) ส่งเสริมความต้องการจากต่างประเทศและ 5) ใช้โครงการอุดหนุนบ้านดีมีดาวน์อีกครั้ง โดยทางหลักทรัพย์กรุงศรีมองว่า ตัวเลือกนโยบายแรกสำหรับการคลี่คลาย LTV และผ่อนคลายมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วยอัตราดอกเบี้ยพิเศษจะสร้างผลกระทบมากที่สุดต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ การผ่อนคลายมาตรการ LTV จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อโดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าระดับล่างในมุมมองของเรา ขณะที่มาตรการลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองและการโอนดูเหมือนจะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มากเป็นอันดับสองในมุมมองของเรา ส่วนลดเล็กน้อยนี้อาจดูไม่จูงใจเท่ากับการเพิ่มกำลังซื้อโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมาตรการนี้มักถูกนำมาใช้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่การที่มาตรการคลอบคลุมถึงหน่วยอยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จากปกติที่ไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย จะส่งผลดีในวงกว้างมากขึ้น (ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยในตลาดอยู่ที่ประมาณ 3-4 ล้านบาทต่อหน่วย)  ส่วนการลดภาษีธุรกิจเฉพาะจะเป็นประโยชน์แค่ต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ช่วยผู้บริโภคหรือระบบเศรษฐกิจโดยรวม

Disclaimer:  เอกสาร/รายงานฉบับนี้จัดทำขึ้นบนพื้นฐานข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณชน ซึ่งพิจารณาแล้วว่ามีความน่าเชื่อถือ อย่างไรก็ตาม บมจ.หลักทรัพย์กรุงศรี มิอาจรับรองความถูกต้องและความสมบูรณ์ของข้อมูลดังกล่าวได้ บทความดังกล่าวเป็นเพียงแนวคิดของผู้จัดทำเพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจในการลงทุน บริษัทฯขอสงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงความเห็นหรือประมาณการต่างๆที่ปรากฏในเอกสาร/รายงานฉบับนี้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้าดังนั้นนักลงทุนโปรดใช้ดุลพินิจอย่างรอบคอบในการพิจารณาการลงทุน