มิติหุ้น – แม้ประเทศไทยจะได้รับการยกย่องจากองค์การอนามัยโลก (WHO) และนานาประเทศว่าสามารถควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้อย่างยอดเยี่ยม แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าหลายอุตสาหกรรมในเวลานี้ยังคงได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะภาคท่องเที่ยวและส่งออกที่ยังคงซบเซา ข้อมูลจากศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) เผยว่า พฤติกรรมการออมเพื่อรองรับความเสี่ยงในอนาคต (precautionary saving) ที่ได้ปรับเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนหลังการระบาดของโควิด-19 สะท้อนว่าประชาชนส่วนใหญ่เน้นเก็บออมในช่วงเวลาวิกฤติเนื่องจากยังกังวลต่อความไม่แน่นอนในอนาคต ซึ่งจะทำให้ประชาชนระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น เมื่อรวมกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงชะลอตัวต่อเนื่องตามสภาวะเศรษฐกิจตอนนี้ แน่นอนว่าปัจจัยเหล่านี้ย่อมส่งผลต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเลี่ยงไม่ได้
จาก “ผลสำรวจผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19” ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่วนมากได้รับผลกระทบทำให้ยอดขายลดลงมากกว่า 50% และมีผลกระทบต่อลูกค้าที่จองซื้อไปแล้วทั้งในเรื่องการถูกปฏิเสธการให้สินเชื่อจากธนาคาร วงเงินที่ได้รับอนุมัติไม่เพียงพอ การขาดส่งเงินดาวน์หรือลูกค้าขอชะลอการรับโอนกรรมสิทธิ์ออกไปเนื่องจากเห็นความไม่แน่นอนเกี่ยวกับรายได้ในอนาคต
ปัจจัยแวดล้อมส่งผลคนตัดสินใจซื้อบ้าน แต่ในวิกฤติยังมีโอกาส
นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า “เมื่อแผนการเงินของผู้บริโภคเปลี่ยนไปตามสถานการณ์ปัจจุบันย่อมส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อหรือลงทุนหรือชะลอการขอสินเชื่อเพื่อหลีกเลี่ยงการเป็นหนี้ก้อนใหญ่ออกไปก่อน ในขณะที่ฝั่งสถาบันการเงินก็มีมาตรการในการพิจารณาสินเชื่อที่รัดกุมขึ้นเพื่อป้องกันการเกิดหนี้เสีย คาดว่าการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวอย่างต่อเนื่องจนกว่าจะมีวัคซีนป้องกันโควิด-19 ซึ่งจะเรียกความเชื่อมั่นจากธุรกิจทุกภาคส่วนกลับมาได้ ทำให้การเติบโตในตลาดซื้อ-ขายลดลง
หลายคนมองว่าเป็นโอกาสของตลาดอสังหาฯ สำหรับให้เช่าได้รับความสนใจมากขึ้นเพราะในมุมผู้บริโภคแล้วมีความเสี่ยงน้อยกว่า แม้ว่าเจ้าของอสังหาฯ บางส่วนจะยังได้รับผลกระทบบ้างโดยเฉพาะคอนโดฯ ให้เช่าที่มีกลุ่มเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติที่ทำงานในไทย (Expat) หรือกลุ่มนักท่องเที่ยวที่ยังไม่สามารถกลับมาไทยได้ตามปกติ แต่เชื่อว่าหากผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ และนักลงทุนลองศึกษาการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาฯ และเทรนด์พฤติกรรมผู้บริโภคช่วงนี้ให้มากขึ้น จะสามารถปรับกลยุทธ์ให้ตอดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ขอแนะนำแนวทางในการปรับตัวเพื่อให้ผู้ปล่อยเช่าคอนโดฯ และนักลงทุนทำความเข้าใจการแข่งขันในตลาดปัจจุบันและสามารถพลิกมุมมองในการดึงดูดผู้บริโภค เพื่อสร้างโอกาสในการปล่อยเช่าคอนโดฯ ในช่วงนี้
- ศึกษาข้อมูลตลาด มองทิศทางการแข่งขัน ซื้อของดีราคาดี ในเวลาที่เหมาะสม สร้างโอกาสก่อนใคร การศึกษาข้อมูลตลาดอสังหาฯ และติดตามบทวิเคราะห์อย่างต่อเนื่องจะช่วยให้มองเห็นโอกาสในการเติบโต และปรับตัวรับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้ง่ายขึ้น ข้อมูลจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด พบว่า ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ลดลง 9% ในรอบ 1 ปี ผู้ประกอบการยังคงเร่งระบายสต็อกสินค้าคงค้างโดยอัดโปรโมชั่นอย่างหนักเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค ถ้ามองอีกมุมจะเห็นว่านี่คือโอกาสทองที่นักลงทุนและผู้บริโภคที่ต้องการซื้อคอนโดฯ เป็นของตัวเองและมีความพร้อมด้านการเงินควรรีบซื้อไว้ แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยังไม่คลี่คลาย อาจทำให้หลายคนต้องคิดทบทวนอย่างรอบคอบยิ่งขึ้นเมื่อต้องใช้เงินก้อนใหญ่ในการซื้อทรัพย์สินที่ยังไม่จำเป็นในช่วงนี้ ดังนั้น จึงเป็นโอกาสในการรุกตลาดของอสังหาฯ ให้เช่าทั้งคอนโดฯ และบ้าน ที่ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจของผู้บริโภคยุคนี้เมื่อต้องการหาที่อยู่อาศัยโดยไม่สร้างภาระผูกพันระยะยาว และสามารถเก็บเงินสดไว้กับตัวเพื่อใช้จ่ายสิ่งที่จำเป็นด้านอื่นได้
- สรรหาจุดเด่น สร้างจุดขายให้โดนใจผู้เช่า แม้นักลงทุน/ผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่าจะทราบข้อมูลเบื้องต้นก่อนที่จะตัดสินใจซื้อโครงการคอนโดฯ ต่าง ๆ เพื่อลงทุนอยู่แล้ว แต่ปัจจุบันสภาพแวดล้อมและหลายสิ่งอาจมีการพัฒนาและเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมรวมทั้งไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคด้วย ดังนั้นผู้ให้เช่าจึงควรเลือกจุดเด่นมาเป็นจุดขาย และสร้างความแตกต่างด้วยการนำเสนอจุดเด่นที่ตอบโจทย์ผู้บริโภค โดยอ้างอิงจากความต้องการของผู้อยู่อาศัยในปัจจุบัน นอกจากการตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า ระบบรักษาความปลอดภัยที่รัดกุมของโครงการ มีพื้นที่ส่วนกลางที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่ เช่น Co-Working Space, สวนดาดฟ้า, พื้นที่สันทนาการ, ห้องฟิตเนสและสระว่ายน้ำขนาดใหญ่ เป็นต้น นอกจากนี้ผู้ให้เช่ายังสามารถสร้างจุดขายที่แตกต่างได้ด้วยการลงทุนตกแต่งและปรับปรุงห้องโดยคำนึงถึงความต้องการของผู้อยู่อาศัยผนวกเข้ากับเทรนด์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ เช่น ติดตั้ง Digital Door Lock ที่เชื่อมต่อการใช้งานผ่านสมาร์ตโฟนเพื่อเสริมความมั่นใจด้านความปลอดภัย, เลือกเครื่องใช้ไฟฟ้าที่มีเทคโนโลยีช่วยประหยัดพลังงาน หรือเลือกใช้เฟอร์นิเจอร์แบบ Multi-Function เพื่อให้สามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างคุ้มค่าและประหยัดพื้นที่ในการใช้งาน
- รู้จักคว้าโอกาส ปรับเปลี่ยนกลุ่มเป้าหมายให้เหมาะกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนไป การแพร่ระบาดของโควิด-19 เป็นอีกปัจจัยที่ทำให้ทิศทางตลาดอสังหาฯ ทั้งเช่าและซื้อเปลี่ยนไปอย่างมาก นอกจากจะส่งผลให้ชาวต่างชาติไม่สามารถกลับเข้ามาทำงานในประเทศไทยได้เหมือนเดิมแล้ว หลายบริษัทยังจำเป็นต้องปรับลดงบประมาณการเช่าที่อยู่อาศัยสำหรับพนักงานต่างชาติลงให้เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันด้วย หากผู้ให้เช่าจะรอกลุ่มลูกค้าต่างชาติอย่างเคยจึงถือเป็นเรื่องท้าทายอย่างมากในเวลานี้ โดยเฉพาะหากผู้ให้เช่าที่ขอสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดฯ มาปล่อยเช่าอีกทอด โดยที่ไม่มีเงินเก็บหรือการวางแผนประเมินความเสี่ยงมาก่อน ก็เปรียบเสมือนการเอาหนี้มาลงทุนโดยไม่สามารถสร้างกำไรได้ในช่วงนี้ กลายเป็นว่าต้องแบกรับภาระในการผ่อนชำระทางเดียวและอาจขาดสภาพคล่องทางการเงินได้ อย่างไรก็ดี หากลองปรับเปลี่ยนกลุ่มเป้าหมายจากชาวต่างชาติมาเป็นวัยทำงานหรือนักศึกษามหาวิทยาลัย โดยปรับลดค่าเช่าหรือต่อรองเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกให้เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายใหม่และสภาพเศรษฐกิจ เลือกทำสัญญากับผู้เช่าในระยะสั้น ๆ เช่น ราคาโปรโมชั่นในช่วง 3 เดือนแรก เพื่อไม่ให้เป็นการปิดโอกาสสร้างกำไรในอนาคตหากทิศทางตลาดอสังหาฯ เริ่มดีขึ้น ถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ให้เช่าที่ต้องการเงินหมุนเวียน เพราะถ้าปล่อยห้องทิ้งไว้ อย่างไรก็ต้องมีค่าใช้จ่ายที่ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบเองอยู่ดี ไม่ว่าจะเป็นค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา หรือค่าทำความสะอาดเพื่อป้องกันการเสื่อมโทรมของห้อง
- รู้จักหลักในการคำนวณค่าเช่าให้คุ้มทุน ผู้ลงทุนอสังหาฯ ให้เช่าควรยึดหลักเกณฑ์ในการคำนวณค่าเช่าที่เหมาะสม ในเบื้องต้นมีอยู่ 2 รูปแบบด้วยกัน คือ 1. การกำหนดค่าเช่าเบื้องต้นโดยคิดเป็นตารางเมตร จากการเปรียบเทียบห้องชุดรูปแบบเดียวกัน (เป็นการคำนวณจากห้องเปล่า) และ 2. การกำหนดค่าเช่าเบื้องต้นจากการเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) นอกจากวิธีคำนวณเบื้องต้นตามนี้แล้ว อีกสิ่งที่ต้องไม่ลืมนำมารวมในการคำนวณค่าเช่าคือต้นทุนและค่าซ่อมบำรุง เช่น ค่าเฟอร์นิเจอร์-สิ่งอำนวยความสะดวก, ค่าส่วนกลาง, ค่าล้างแอร์ ฯลฯ ซึ่งสามารถเลือกกำหนดราคาให้สูงขึ้นหรือถูกกว่าอัตราเบื้องต้นได้ โดยปรับให้เหมาะกับการตกแต่งและแบบแปลนห้อง สิ่งสำคัญในการตั้งราคา คือ อย่าลืมพิจารณาจากสภาพเศรษฐกิจปัจจุบันที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมายโดยตรง และการแข่งขันในตลาดที่ตอนนี้หลายรายเลือกที่จะลดราคาจากปกติเพื่อช่วยเหลือและดึงดูดให้มีผู้เช่าเข้ามาอย่างต่อเนื่อง (สามารถศึกษาวิธีการคำนวณค่าเช่าเพิ่มเติมได้ที่นี่)
บโจทย์ตลาดและผู้บริโภคได้ดียิ่งขึ้น เพื่อพลิกวิกฤติเป็นโอกาสให้สามารถข้ามผ่านความท้าทายในช่วงนี้ไปได้อย่างราบรื่น”
