มิติหุ้น-ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) เผย สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2565 เริ่มกลับมาฟื้นตัว หลังชะลอตัวต่อเนื่องจากการระบาดของ COVID-19 โดยตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงเป็นกลุ่มที่นำตลาด ขณะที่ตลาดคอนโดเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว
- กรุงเทพฯ และปริมณฑล : การโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงม.ค.-ก.พ. ปี 2565 หดตัวน้อยลง จากกลุ่มแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวบ้านแฝดที่ฟื้นตัวได้ดี ขณะที่คอนโดมือหนึ่งยังชะลอตัว รวมถึงหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในช่วงม.ค.-เม.ย. 2565 ฟื้นตัวดีขึ้น จากกลุ่มแนวราบที่เริ่มมีการเปิดตัวมากขึ้นตามแผนของผู้ประกอบการ ซึ่งจะมีการทยอยเปิดตัวออกมาเป็นจำนวนมากในปีนี้ ขณะที่กลุ่มคอนโดทยอยเปิดโครงการเพิ่มขึ้น หลังจากซบเซาต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2562
- ต่างจังหวัด : ตลาดที่อยู่อาศัยต่างจังหวัดปี 2565 เริ่มกลับมาฟื้นตัวได้ แต่ยังถูกจำกัดจากหลายปัจจัยทั้งจากกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง และกำลังซื้อจากต่างชาติที่ยังมีความไม่แน่นอน อีกทั้ง การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว และการลงทุน
ก็ยังมีความไม่แน่นอนสูง ท่ามกลางหน่วยเหลือขายสะสมที่ยังรอการระบายอยู่มาก ทั้งนี้การโอนกรรมสิทธิ์ฟื้นตัวดีขึ้น จากการฟื้นตัวของกลุ่มแนวราบและฐานที่ต่ำในปี 2564 แต่ยังอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าช่วงก่อนเกิด COVID-19 - บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด : ยังเติบโตได้ต่อเนื่องตามความต้องการของกลุ่ม real demand โดยเฉพาะกลุ่มตลาดกลางถึงบนที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจไม่มาก และการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้บริโภคจากผลกระทบของ COVID-19 ที่ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น โดยบ้านเดี่ยวยังขยายตัวได้ต่อเนื่อง ขณะที่กลุ่มบ้านแฝด
ก็ยังคงได้รับความนิยม โดยเฉพาะในกลุ่มกำลังซื้อปานกลาง ทั้งในด้านความคุ้มค่าของราคา ฟังก์ชัน และพื้นที่ใช้สอย - ทาวน์เฮาส์ : เริ่มฟื้นตัวได้มากขึ้น ตามความนิยมของผู้ซื้อส่วนใหญ่ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่อาจไม่สามารถเข้าถึงกลุ่มบ้านเดี่ยวบ้านแฝดได้ด้วยกำลังซื้อในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน โดยทาวน์เฮาส์ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลางถึงชั้นนอกที่ราคาไม่สูง และอยู่ไม่ไกลแนวรถไฟฟ้าหรือทางด่วนมากนัก มีแนวโน้มได้รับความนิยมมากขึ้น
- คอนโด : เริ่มฟื้นตัวได้มากขึ้น ส่วนหนึ่งจากฐานที่ต่ำ และการระบายสต็อกต่อเนื่อง แต่ด้วยหน่วยเหลือขายสะสมที่แม้ลดลงแต่ยังอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อต่างชาติที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้ตลาดคอนโดยังฟื้นตัวได้อย่างจำกัด อย่างไรก็ดี การฟื้นตัวจะชัดเจนมากขึ้นในระยะกลาง หลังจากหน่วยเหลือขายสะสมเริ่มลดลง โครงการใหม่ขนาดใหญ่ที่กลับมาเริ่มก่อสร้างในปัจจุบันเริ่มทยอยสร้างเสร็จ และการเปิดให้บริการของรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ
อย่างไรก็ดี การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565 ยังเป็นอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยมีประเด็นความท้าทายที่ต้องจับตามอง ทั้งอัตราเงินเฟ้อพุ่งสูงขึ้นมาก ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น การแข่งขันที่เข้มข้นในตลาดแนวราบ รวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะกลับมาจัดเก็บในอัตราเดิม
- อัตราเงินเฟ้อพุ่งสูงขึ้นมาก กระทบต่อกำลังซื้อ ขณะที่หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง
- ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น จากทั้งราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง รวมถึงต้นทุนแรงงานที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นตาม
- การแข่งขันที่เข้มข้นในตลาดแนวราบ จากการที่ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะกลับมาจัดเก็บในอัตราเดิม หลังปรับลดการจัดเก็บลง 90% ในปี 2564 ส่งผลให้นักลงทุน ผู้ประกอบการ และสถาบันการเงินที่มี NPA สูง ต้องแบกรับต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น
EIC มองว่า ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยอาจปรับกลยุทธ์รับมือควาท้าทายดังกล่าว โดยกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวช้าและยังมีข้อจำกัดส่งผลให้ผู้ประกอบการยังต้องเน้นพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เข้าถึงได้ และเน้นความคุ้มค่า อีกทั้ง การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจะต้องเป็นไปอย่างระมัดระวังมากขึ้น โดยในช่วงที่เศรษฐกิจอยู่ในช่วงเริ่มฟื้นตัวผู้ประกอบการยังอาจต้องเน้นเปิดโครงการในทำเลที่มีอัตราดูดซับสูง พัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลงเพื่อปิดการขายได้เร็วมากขึ้น ขณะที่โครงการแนวราบยังต้องเน้นเปิดเป็นเฟส รวมถึงผู้ประกอบการอาจต้องเริ่มนำเอาเทคโนโลยีมาช่วยในด้านการก่อสร้าง เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพ
และลดต้นทุนการก่อสร้างและการบริหารจัดการ จะช่วยบรรเทาผลกระทบจากปัญหาขาดแคลนแรงงาน และต้นทุนแรงงานปรับตัวสูงขึ้น
อ่านต่อรายงานฉบับเต็มได้ที่… https://www.scbeic.com/th/detail/product/8300
@mitihoonwealth
