มิติหุ้น – Property Development คาด presales ปีนี้ต่ำสุดใน 1Q24
▪ คาดกลุ่มอสังหาฯ มี presales 5.8 หมื่นล้านบาท (-19.1% qoq, -10%
yoy) ใน 1Q24 ซึ่งน่าจะต่ำสุดในปีนี้
▪ เราคาดว่า presales จะเพิ่มสูงขึ้นตั้งแต่ 2Q24 เป็นต้นไปเมื่อมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เริ่มบังคับใช้และจาก
แนวโน้มปรับลดดอกเบี้ย
▪ คงคำแนะนำ Neutral กลุ่มอสังหาฯ โดยมี AP, LH และ SPALI เป็นหุ้น Top pick
GDP ที่ขยายตัวลดลงและอัตราดอกเบี้ยสูงกดดัน presales ใน 1Q24
เราประมาณการว่ายอด presales ของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่ท าการศึกษา 10 บริษัท (AP, LH, LPN, PSH, QH, SPALI, SIRI, ANAN, ORI และ SC) จะลดลง 19.1% qoq และ 10% yoy เป็น 5.8 หมื่นล้านบาทใน 1Q24 เนื่องจากความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ขยายตัวลดลง รวมถึงอัตราการปฏิเสธการให้สินเชื่อบ้านที่เพิ่มขึ้นและอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง โดยเราคาดว่า LH, SIRI และ SC จะมี presalesเติบโตสูงที่สุดในกลุ่มที่ 18.8% yoy, 18.1% yoy และ 17.6% yoy ใน 1Q24 ตามล าดับ
ขณะที่มูลค่าโครงการใหม่
ของบริษัทที่ทำการศึกษาน่าจะลดลง 65.2% qoq แต่เพิ่มขึ้น 50.6% yoy เป็น 4.877 หมื่นล้านบาทใน 1Q24 ซึ่งมูลค่าโครงการที่เพิ่มขึ้น yoy มาจากการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น (+159% yoy) ในไตรมาสแรก
ส่วนมูลค่าโครงการคอนโดมิเนียมใหม่คาดจะลดลง 90.5% qoq และ 71.4% yoy เป็น 4.36 พันล้านบาทใน 1Q24ยอด presales ใน 1Q24 น่าจะต่ำสุดในปี 2024 ประมาณการ presales 5.8 หมื่นล้านบาทใน 1Q24 มีสัดส่วนเพียง 20% ของประมาณการ presales ในปี FY24 และ 18.3% ของเป้าทั้งปีของบริษัท จึงน่าจะท าให้ 1Q24 เป็นไตรมาสที่มี presales ต่ำสุดในปี 2024 แต่เรายังคงประมาณการ presales ในปีนี้อยู่ที่ 2.9 แสนล้านบาท (+6.8% yoy) โดยคาดว่า presales จะเพิ่มขึ้นในเดือนพ.ค.2024 เมื่อเศรษฐกิจเติบโตสูงขึ้น, sentiment ตลาดดีขึ้นจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ล่าสุดของรัฐ (การลดค่าโอน และค่าจดจำนอง) และแนวโน้มปรับลดดอกเบี้ย รวมทั้งการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น
เราได้นำมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่ประกาศเมื่อวันที่ 9 เม.ย. 2024 มาเปรียบเทียบกันและเชื่อว่ามาตรการที่จะส่งผลดีต่อผู้ประกอบการมากที่สุดคือการลดค่าโอนจาก 2% เป็น 0.01% และการลดค่าจดจ านองจาก 1% เป็น 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งจะมีผลจนถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2024
โดยเรามองว่ามาตรการข้างต้นจะช่วยเร่งการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย, ลดสต็อกโครงการที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท/ยูนิตและสร้างผลทวีคูณ (multiplier effect) ต่ออุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง ขณะที่เราประมาณการว่าการลดค่าโอนและค่าจดจำนองรอบนี้จะท าให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ใน 2Q-4Q24 เพิ่มขึ้น 3.6-5.2% เทียบกับรอบที่แล้วใน 4Q15-2Q16 ที่ยอดโอนเพิ่มขึ้น 14.9% เนื่องจาก 1) มีการก าหนดราคาที่อยู่อาศัยไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท, 2) ไทยมีสัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP สูงที่ 91.3% ในสิ้นปี 2023, 3) ธนาคารเพิ่มความเข้มงวดของเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อและ 4)เศรษฐกิจมีแนวโน้มชะลอตัว
เรายังแนะน า Neutral กลุ่มอสังหาฯ เนื่องจากมองว่า presales และก าไรจากการด าเนินงานปกติมีแนวโน้มชะลอตัวในปี 2024 แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 6.6-7.3% ใน 2024-25 ยังคงน่าสนใจเนื่องจากการประเมินมูลค่าที่ P/E 7.5x ในปี FY25 หรือ -1.5SD ของค่าเฉลี่ยในอดีตของ P/E ล่วงหน้าน่าจะมี downside จ ากัด
ขณะที่เราเลือก AP, LH และ SPALI เป็นหุ้น Top pick ของกลุ่ม โดยเราชอบ LH และ SPALI เนื่องจากก าไรปกติต่อหุ้นน่าจะกลับมาเติบโตแข็งแกร่งในปี 2024 และเงินปันผลของ LH อาจมี upside เพิ่มเติมจากการขายสินทรัพย์
นอกจากนี้ เรายังชอบ AP เพราะธุรกิจอสังหาฯ มีผลประกอบการแข็งแกร่งหลังสิ้นสุดการระบาดของโควิด-19 และการประเมินมูลค่ายังน่าสนใจ อย่างไรก็ตาม เรามองว่ากลุ่มอสังหาฯ จะมี downside risk จากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจมหภาคและการที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง ส่วน upside risk จะมาจากการผ่อนคลาย LTV
ติดตามช่องทางมิติหุ้นเพื่อรับข่าวสารตลาดทุนได้ตามลิงค์ด้านล่าง
Web : https://www.mitihoon.com/
Facebook : https://www.facebook.com/mitihoon
Youtube : https://www.youtube.com/@mitihoonofficial7770
Tiktok : www.tiktok.com/@mitihoon
