มิติหุ้น – ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล(ประเทศไทย) จำกัด หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ ว่าได้เชิญดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) มาเป็นวิทยากรในการประชุม conference call กับลูกค้านักลงทุนสถาบันในประเทศเมื่อวันที่ 27 ก.ย.ที่ผ่านมา โดย REIC พบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยเริ่มชะลอตัวตั้งแต่ปี 66 เนื่องจากคนไทยมีกำลังซื้อลดลง, เศรษฐกิจขยายตัวช้า, มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย, อัตราการปฏิเสธการให้สินเชื่อสูงขึ้น และมาตรการผ่อนคลาย LTV สิ้นสุดลง
ขณะที่ REIC คาดว่าโครงการเปิดใหม่ใน 27 จังหวัดทั่วไทยจะลดลง 3.5% yoy มาที่ 136,153 ยูนิต มูลค่ารวม 7.441 แสนล้านบาท ลดลง 5.3% yoy ในปีนี้ เพราะอุปสงค์ที่อ่อนตัวกดดันให้ผู้ประกอบการต้องเลื่อนแผนเปิดตัวโครงการใหม่ อย่างไรก็ตามพบว่า มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นในจังหวัดที่อุตสาหกรรมท่องเที่ยวฟื้นตัวแข็งแกร่ง อย่างเช่น ภูเก็ตและชลบุรีในช่วงครึ่งปีแรก ส่วนปัจจัยที่กังวลคืออุปทานที่อยู่อาศัยราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท/ยูนิตมีจำนวนเพิ่มขึ้น แต่อุปสงค์ยังคงทรงตัว
ด้านอุปสงค์นั้น REIC คาดว่ายอด presales ของโครงการใน 27 จังหวัดของไทยจะเพิ่มขึ้นในครึ่งปีหลัง เพราะมีปัจจัยหนุนจากแนวโน้มการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายในไตรมาส 4/67 และบริษัทพัฒนาอสังหาฯน่าจะเร่งจัดแคมเปญโปรโมชั่นเชิงรุกก่อนที่มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองจะสิ้นสุดวันที่ 31 ธ.ค.67 นอกจากนี้ REIC ประมาณการว่าในปีนี้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศจะลดลง 4.4% yoy เป็น 350,545 ยูนิตหรือมีมูลค่ารวม 1.0128 ล้านล้านบาท ลดลง 3.3% yoy สะท้อนอุปสงค์ที่อ่อนตัว รวมถึงอัตราการปฏิเสธการให้สินเชื่อที่เพิ่มขึ้น
เป็นที่น่าสังเกตว่ายอดโอนบ้านมือสองในครึ่งปีแรก ลดลง 6.9% yoy เทียบกับยอดโอนบ้านใหม่ที่ลดลง 12.4% ซึ่งฝ่ายวิเคราะห์ CGSI เชื่อว่า น่าจะเป็นเพราะผู้ซื้อมองหาบ้านที่มีราคาจับต้องได้มากกว่า ขณะที่ REIC เชื่อว่าผู้ประกอบการควรเน้นขายสต็อกโครงการพร้อมอยู่ที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท/ยูนิตก่อนสิ้นสุดมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนอง
REIC เชื่อว่าอุปสงค์จากลูกค้าต่างชาติฟื้นตัวจากช่วงการระบาดของโควิด-19 แล้ว เห็นได้จากยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมให้กับลูกค้าชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นเป็น 14,449 ยูนิตในปี 66 ซึ่งสูงกว่าก่อนโควิดระบาดในปี 62 แต่ยอดโอนให้กับลูกค้าชาวต่างชาติลดลง 0.8% yoy เป็น 7,280 ยูนิต มูลค่า 32,888 ล้านบาทในครึ่งปีแรกของปี 67 เพราะเมียนมามีนโยบายควบคุมการโอนเงินและกรมที่ดินของไทยเพิ่มความเข้มงวดเรื่องการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศในไตรมาส 2/67 (ที่มา: REIC)
อย่างไรก็ตาม REIC เชื่อว่าการเพิ่มโควตาขายคอนโดมิเนียมให้กับชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 75% และการขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินเป็นไม่เกิน 99 ปีอาจทำให้อุปสงค์จากลูกค้าต่างชาติเพิ่มขึ้น
ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ยังแนะนำให้คงน้ำหนักการลงทุน (Neutral) ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เพราะแม้ว่ายอดpresales และกำไรปกติมีแนวโน้มชะลอตัวในปี 67 แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 6.4-6.8% ในปี 67-68 ยังน่าสนใจ โดยกลุ่มอสังหาฯมีการประเมินมูลค่าสูงขึ้นตั้งแต่กลางเดือนส.ค.67 หลังไทยจัดตั้งรัฐบาลใหม่และมีการเปิดตัวกองทุนรวมวายุภักษ์เพื่อสนับสนุนตลาดหุ้น
ปัจจุบันกลุ่มอสังหาฯ ซื้อขายอยู่ที่ P/E 7.8 เท่าในปี 68 หรือ -1SD ของ P/E ล่วงหน้าเฉลี่ยในอดีต ขณะที่เลือก AP, SIRI และ SPALI เป็นหุ้น Top pick โดยชอบ SIRI เพราะธุรกิจอสังหาฯ outperform กลุ่มและมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง ส่วน AP และ SPALI มีแนวโน้มทำกำไรสุทธิแข็งแกร่งในครึ่งปีหลัง และมีการประเมินมูลค่าน่าสนใจ อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาฯมี downside risk หากเศรษฐกิจมหภาคมีความไม่แน่นอนมากขึ้นและอัตราดอกเบี้ยสูงต่อเนื่อง ส่วน upside risk จะมาจากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการปรับลดดอกเบี้ย
ติดตามช่องทางมิติหุ้นเพื่อรับข่าวสารตลาดทุนได้ตามลิงค์ด้านล่าง
Web : https://www.mitihoon.com/
Facebook : https://www.facebook.com/mitihoon
Youtube : https://www.youtube.com/@mitihoonofficial7770
Tiktok : www.tiktok.com/@mitihoon
