มิติหุ้น – ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ในฐานะ Developer รายแรกพัฒนาหมู่บ้านโซลาร์เต็มรูปแบบ ผู้นำด้านบ้านประหยัดพลังงาน และ Condo Low-Carbon เช่น คอนโดแบรนด์ NIECH MONO, FLEXI, SENA KITH, COZI และบ้านแบรนด์ เสนา แกรนด์ โฮม, เสนา พาร์ควิลล์ ,เสนา วิลเลจ และเสนา วีว่า เปิดเผยถึง ปัจจัยเสี่ยงทางเศรษฐกิจที่ผันผวนยังคงส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในธุรกิจอสังหาฯ ที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งมีสาเหตุหลักจาก 5 ปัจจัยสำคัญ โดยเฉพาะปัญหาหนี้ครัวเรือน (Household Debt) ที่รุนแรง แม้ว่าที่อยู่อาศัยจะเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 ที่จำเป็นและมีความต้องการสูง แต่หลายคนที่ต้องการซื้อกลับไม่สามารถซื้อได้ สาเหตุมาจากต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่รายได้ของผู้บริโภคไม่เติบโตตาม ทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านลดลง
เสนาฯ ได้สะท้อนถึง 5 ปัจจัยเสี่ยงที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ดังนี้
- ความไม่สอดคล้องระหว่าง Demand และ Supply: สัดส่วนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย (Demand) ในแต่ละกลุ่มราคานั้นไม่สอดคล้องกับการพัฒนาโครงการที่มีอยู่ (Supply) มากกว่า 50% ของประชาชนมีรายได้ที่เหมาะสมกับการซื้อบ้านในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ซัพพลายที่มีอยู่ในตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่มีราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท เนื่องจากความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคที่ไม่ได้เพิ่มขึ้นตามอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจ เมื่อเปรียบเทียบระหว่างรายได้และอัตราการเติบโตของราคาบ้าน ทำให้ผู้บริโภคโดยทั่วไปสามารถเข้าถึงการซื้อบ้านได้ยากกว่าที่เคยเป็นมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ที่มีรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งมีมากกว่า 50% ของผู้บริโภคในกรุงเทพฯ ที่สามารถซื้อบ้านได้ในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเท่านั้น
- รายได้ประชากรส่วนใหญ่ในกทม. โตไม่ทันกับราคาที่อยู่อาศัย: ราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเพิ่มขึ้นถึง 70% เมื่อเทียบกับปี 2557 แต่รายได้เฉลี่ยต่อคนของประชาชนเพิ่มขึ้นเพียง 15% เท่านั้น ซึ่งความต่างนี้เป็นผลมาจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี ราคาที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น การที่จะเห็นราคาที่ดินลดลงเป็นเรื่องยาก ในขณะที่ดีเวลลอปเปอร์พยายามที่จะทำที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลงเพื่อให้ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค แต่ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดิน หรือวัสดุการก่อสร้าง ก็ทำให้ราคาขายต้องปรับตัวตามไปด้วย ทั้งนี้ ดีเวลลอปเปอร์เองยังคงคาดหวังผลกำไรจากการพัฒนาโครงการ ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นทุกปี แม้ว่ารายได้ของผู้บริโภคจะไม่สามารถเติบโตตามได้ทัน
- ค่าใช้จ่ายในการเดินทาง: การเดินทางเป็นส่วนสำคัญในการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ สำหรับผู้ที่มีรายได้เฉลี่ยประมาณ 30,000 บาทต่อเดือน มีค่าใช้จ่ายต่อเดือน 87% คิดเป็นค่าเดินทาง 16% ของค่าใช้จ่ายต่อเดือน ซึ่งถือว่าเป็นส่วนที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านอย่างมาก การซื้อบ้านในใจกลางเมืองกลายเป็นเรื่องยาก เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยในเมืองนั้นสูงเกินไปสำหรับคนส่วนใหญ่ ทำให้ผู้บริโภคต้องมองหาบ้านในพื้นที่รอบนอกเมืองหรือชานเมือง ซึ่งจะมาพร้อมกับต้นทุนค่าเดินทางที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน
- ราคาที่อยู่อาศัยและค่าเดินทางคือราคาที่อยู่อาศัยที่แท้จริง: ราคาที่อยู่อาศัยที่แท้จริงไม่ใช่เพียงราคาบ้าน แต่ต้องคำนึงถึงค่าเดินทางร่วมด้วย เมื่อรวมต้นทุนค่าเดินทางแล้ว ราคาบ้านในเขตเมืองจะแพงขึ้นไปอีก ซึ่งส่งผลให้การซื้อบ้านในใจกลางเมืองยิ่งเป็นเรื่องที่ท้าทายมากขึ้นสำหรับผู้บริโภคทั่วไป ผู้ที่ซื้อบ้านนอกเมืองอาจจะต้องเสียค่าเดินทางเพิ่มเติมในแต่ละวัน เป็นภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นมาอีกระดับ
- หนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น: หนี้ครัวเรือน (Household Debt) ของประเทศไทยเพิ่มสูงขึ้นเป็น 91.3% ของ GDP และยังไม่มีแนวโน้มลดลง ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อความสามารถในการชำระหนี้ การเข้าถึงสินเชื่อ และคุณภาพสินเชื่อที่ลดลง แม้ว่าการทำธุรกิจขายบ้านจะเป็นหนึ่งในธุรกิจที่มีกำไรมากที่สุด แต่หนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นก็ทำให้ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดลงและส่งผลกระทบต่อยอดขายของดีเวลลอปเปอร์
นอกจากนี้ ยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นสูงเป็นประวัติการณ์ สาเหตุหลักมาจากราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้น รายได้ไม่เพิ่มขึ้น และการก่อหนี้ที่สูงขึ้น ส่งผลให้พฤติกรรมผู้ซื้อ โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ เปลี่ยนไป นิยมการเช่ามากกว่าการซื้อ เนื่องจากยังไม่พร้อมทางการเงิน หรือยังไม่มั่นใจในความมั่นคงของงาน อีกทั้งการเช่ากลายเป็นทางเลือกที่เหมาะสมกว่าการผ่อนที่อยู่อาศัยระยะยาว 30 ปี ด้วยงบประมาณและค่าเดินทางที่เป็นภาระมากขึ้น ส่งผลให้คนรุ่นใหม่ยังเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ช้ากว่าคนรุ่นก่อน เนื่องจากราคาบ้านโตเร็วกว่ารายได้ ทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง สอดคล้องกับยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
โดยประเมินว่าในครึ่งปีหลังยอดโอนจะเท่ากับครึ่งปีแรก แต่ต่ำกว่าช่วงโควิดในปี 2021 ถึง 13% นี่อาจเป็นสัญญาณว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถึงเวลาที่ต้องปรับเปลี่ยนรูปแบบการทำธุรกิจ จากเดิมที่เน้นขายบ้านผ่านการกู้สินเชื่อระยะยาว 30-40 ปี มุ่งหน้าสู่แพลตฟอร์มที่หลากหลายมากขึ้น ที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาฯ มีสองทางเลือกหลัก คือ การเช่าอพาร์ตเมนต์หรือคอนโด กับการซื้อเป็นเจ้าของ แต่ในสถานการณ์ปัจจุบัน เสนาได้มองเห็นโอกาสในการเพิ่มตัวเลือกที่เป็นไฮบริด นั่นคือรูปแบบ “Rent to Own” หรือ “เช่าออมบ้าน” ซึ่งเป็นทางเลือกกลางระหว่างการเช่าและการซื้อ โดยรูปแบบนี้ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านแต่ยังไม่พร้อมทางการเงิน ประกอบด้วย 2 โซลูชั่นสำคัญ ได้แก่
- “เงินสดใจดี”: บริการที่ปรึกษาทางการเงิน ทำหน้าที่เสมือนผู้ช่วยส่วนตัวในการวิเคราะห์สถานะทางการเงินของลูกค้า เพื่อให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ ประกอบด้วย 3 ส่วนหลักคือ การวิเคราะห์ความสามารถในการผ่อนชำระและให้คำปรึกษาเพื่อหาสินเชื่อที่เหมาะสม การบริการสินเชื่อส่วนบุคคล เพื่อช่วยเหลือในกรณีที่ยังไม่ผ่านข้อกำหนดของธนาคาร และการสร้างเครดิตผ่านการเช่า เพื่อเพิ่มความน่าเชื่อถือด้านการเงินและช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ซื้อบ้านในอนาคตได้
- “LivNex เช่าออมบ้าน”: สำหรับลูกค้าที่ไม่สามารถซื้อบ้านได้ทันที รูปแบบนี้จะช่วยให้ลูกค้าสามารถเช่าที่อยู่อาศัยในขณะที่สะสมเงินออมบางส่วนเพื่อใช้ซื้อบ้านในอนาคต โดยกรอบเวลาของการเช่าออมบ้านจะอยู่ที่ 3 ปี และเมื่อครบสัญญา เงินที่สะสมไว้จะถูกนำไปหักกับราคาคอนโด ทำให้การซื้อบ้านง่ายขึ้นและราคาถูกลง อีกทั้งในระหว่างการเช่าออมบ้าน ลูกค้าจะได้รับคำปรึกษาจาก “เงินสดใจดี” ในการประเมินสถานะทางการเงินอย่างต่อเนื่อง เพื่อเตรียมพร้อมในการกู้สินเชื่อจากธนาคารได้เร็วที่สุด
แนวทางเหล่านี้เป็นการเปิดโอกาสให้ผู้บริโภคเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น พร้อมกับการวางแผนทางการเงินที่เหมาะสมอีกด้วย
ติดตามช่องทางมิติหุ้นเพื่อรับข่าวสารตลาดทุนได้ตามลิงค์ด้านล่าง
Web : https://www.mitihoon.com/
Facebook : https://www.facebook.com/mitihoon
Youtube : https://www.youtube.com/@mitihoonofficial7770
Tiktok : www.tiktok.com/@mitihoon
